2012年10月11日重庆金佛山2012定位的策略研讨.ppt

定位研讨 在真實與理想之間，尋找一條平衡之路 占位未来 新型休闲类理念指引的旅游地产开发 这是一场属于金佛山旅游市场的战争，交战的双方是北坡和西破。北坡开发较早，已有十年的开发历史。属于古典贵族，而西坡则年轻气盛，是新兴贵族。 近年来，双方对旅游市场的争夺日趋激烈。西坡凭借着政府大力打造和重庆旅投集团旅游地产方面的强势开发，已经占据了大片市场领地，老迈的北坡已经逐渐没落， 然而，北坡真的就这么差？真的会败于这场战争？真的注定将被世人遗忘？ ？ 思考1—西坡VS北坡 区位 交通条件 景观资源 景区收费 大型营销活动 景区运营商 旅游季节 北坡 北坡至金佛山94千米，上山公路为老路，线路盘山崎岖 三泉温泉、卧龙潭、银杏皇后、金佛山主峰、古佛洞、观景台、风吹岭、滑草场 前往北坡的游客一般需花费145元（门票75元、索道70元）。此外，还有小景区门票，景区内的古佛洞（门票40元）和滑雪场（门票20元，仅为入场费，进去后还有其他设备费用）为游客选择性消费 2011年首届金佛山佛文化研讨会于金佛山西坡景区假日酒店举办 北坡由南川金佛山旅业发展有限公司运营 北坡是冬季滑雪胜地 西坡 西坡至金佛山96千米，有政府重点打造的新路线（实际耗时比北坡短） 天星慢动街区、碧潭幽谷，和山上的牵牛坪、金龟朝阳、金佛洞、杜鹃王树、凤凰寺遗址等 前往西坡的游客一般需花费155元（门票75元、索道80元），此外，如乘坐景区交通车还需格外花费（20元），无小景区门票。 2010年西坡曾举办过大学生国际登山邀请赛； 2011年中秋活动——赏月金佛山·千人民族风情篝火晚会； 天星度假区是目前南川各大婚纱摄影的首选拍摄地，碧潭幽谷景区从十年前开始一直就是重庆驴友的最爱 西坡由重庆交旅集团运营 西坡是避暑纳凉胜地 缩短到金佛山的距离 自身打造成为景区一部分 帐篷营地山地果园养生 最纯粹的度假养生地 品牌活动及概念打造 天英景区运营体系 对比总结 项目接近47万㎡的占地面积成为项目打造成为高端物业有利条件； 从占地面积与建设用地面积的比例来看，项目可以打造集休闲度假、观光旅游、生态养生于一体的养生度假景区；物业类型可包括洋房、联排别墅、独栋别墅、商业街区、酒店集群等产品丰富、层次分明的综合型养生社区。 项目指标： 建设用地约：30公顷 总面积约： 120公顷 A D B C ？ 交通情况： 项目由一条二级公路连接山泉镇镇区，同时也是项目的交通主路线。 在三泉镇连接104省道，可通往包茂高速通往重庆方向，或转303省道直达南川市区。 项目内由一条二级公路贯穿整个地块，延伸至黄草坪方向。 项目东侧有三级公路连接东面白庙村、观音村等三泉镇广大村系。 地块地形状况 项目位于南川区中部，金佛山北麓，一共可分为3块区域，A地块、BC地块以及D地块。 A地块海拔相对较低，平均海拔约875米，整个地块处于山谷之中，区域内有河谷贯穿其中，地势较为平坦，高差较小，后期打造方向为山谷养生度假景区； BC地块位于A地块的西南方，曾梯田方式分布，平均海拔为970米左右，高差较大，但可利用面积较多。其中B地与C地之间的区域坡度比较大，在后期打造上会对开发增加一定难度。 D地块位于山腰，共由大小各异的四块区域组成。是三块地块中海拔最高的，平均海拔为1140米左右。高差较大，地形比较复杂。 地块四至 南面: 地块南面为海拔较高的山地，接壤头渡镇，通往黄草坪； 北面:北面为主城及南川方向，由一条二级公路连接山泉镇，通过一级公路连接南川市区； 东面:东面为海拔较高的山地，紧邻山泉镇的各大村系； 西面: 西面紧邻三泉镇镇界。 ＞项目所属区域的资源梳理A＜ 项目所处区域位于重庆一小时经济圈范围内，距离南川城区20公里；是国家级风景名胜区——金佛山的北大门。同时也是金佛山景区北坡的主要游客集散地和北坡上山的必经之地。随着金佛山国家级风景名胜区的进一步开发和南川南部生态旅游区的建设，项目良好的用地条件和交通条件必定会成为南川区旅游度假新的高地和风向标。 ＞项目所属区域的资源梳理B＜ 地块 优势评价 劣势评价 A 地势较平坦，河谷资源丰富，中庭景观大 私密性差 B、C 视野较为开阔；有一定的高低落差，可以形成项目的高低错落，便于多种产品形态的打造 坡度较大，可利用面积较小，私密性较差 D 私密性好；视野开阔；森林植被茂盛，景观资源丰富 坡度大，地形较为复杂，增加开发成本 综合考虑项目地块的进入性和昭示性、景观资源、可塑性、私密性、商业价值等众多因素研究后我司认BC区的地块价值最高，其次是D区、A区。因此我司建议根据地块价值配置不同的产品线；同时在后期推售也应该根据地块资源综合推出