2013年5月武汉万福路的项目分析的报告.pptVIP

万福路项目分析报告 万福路项目分析报告 2013年5月 【目 录】 一 宏观政策解读 P3 二 武汉市场简析 P13 三 项目区位分析 P18 四 项目要素分析 P28 五 竞争项目分析 P36 六 项目综合评价 P46 七 项目定位分析 P50 八 商业部分建议 P54 九 营销推广建议 P59 第一部分 宏观政策解读 最重要房产信息：2013年房产新政——国五条 为房地产继续调控奠定基础，并再次明确了国务院对房地产的基调——稳定房地产市场 调控力度——实施细则进一步挤压投资性需求，明确支持自住性住房需求，将外来务工人员纳入保障房范围，强化原有的“三限”政策。 武汉——武汉市住房保障和房屋管理局在其官网上公布了《关于发布2013年度武汉市新建商品住房价格控制目标的通告》：武汉市2013年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标为：同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。 【政策解读】 细则 完善稳定房价工作责任制 坚决抑制投机投资性购房 增加普通商品住房及用地供应 加快保障性安居工程规划建设 2013年底前符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围 加强市场监管和预期管理 严查中介违规+加强市场监测 要点 控制新建住房价格+房价稳定问责制 加大限购区域+提高二套房首付比例+自有住房出售执行转让所得税20%。 银行金融业机构优先支持中小套型开发建设项目（70%以上普通商品住房项目） 【政策解读】 政策落脚点——打压投机性购房，支持 首套置业需求 【政策解读】 关键点 二手房市场交易 解 读 政策：规定二手房转让从此前房产交易盈利部分的20% 或者总房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）统一为转让所得的20%计征； 影响：个人所得税20%一直都有，只是这次着重强调提出，反映出新政对调控的决心，1、二手房交易成本明显提升2、打压到部分需要买二手房的刚需 3、原来的卖房者，由卖转租，无形中使房屋租金提高 【政策解读】 关键点 二套房贷结构性收缩 政策：实施细则强调差异化个人房贷，除了强化此前政策的严格执行以外，还针对房价上涨明显的城市二套房贷首付与利率提出从严要求；限购扩大到全区域。 影响：1、银行按揭比例下降 2、上客量与成交量呈双下降势态 3、银行收紧房贷影响未来楼市成交量 【政策解读】 解 读 严格的统一限购政策 政策：实施细则对限购方式进行统一标准，在限购区域的划分、限购住房类型、以及限购审查环节都进一步严格要求。 影响：限购区域的扩大再一次导致阶段性成交量下降 【政策解读】 解 读 关键点 房产税影响市场预期 政策：实施细则指出“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。”分、限购住房类型、以及限购审查环节都进一步严格要求。 影响：房产税扩围是房地产中长期方向，在一定时期能起到抑制房价作用，但从中长期来看对房价影响不会太大，房产税作为市场化的手段，必定长期化。 【政策解读】 解 读 关键点 新一轮房地产调控拉开序幕 影响：1、楼市降温，楼市成交量收缩，但在短期内表现不会太明显； 2、二手房成交萎缩将影响一手房的同向波动，造成一手房的成交下降； 3、全国一二线城市楼市降温速度与程度及幅度将超过三四线城市。 4、部分二手房购买者将转入购买新房。 5、投资性的资金将转入商业地产或其他投资渠道。 【政策解读】 解 读 关键点 1、内环楼盘：提炼核心价值点，圈层营销，保证利润点。 2、二环楼盘：强化区位优势，采取建立价格成本警戒线，重点价格打击对手楼盘，保证快速出货。 3、城市近郊：快速走量为原则，通过营销促销等手段快速出货。 【政策解读】 本章小结 开发商应加快开发速度，挖掘深层次产品，保证快速的出货。 第二部分 武汉市场简析 【市场简析】 武汉主城区3月价格走势 在售楼盘数量（个） 均价（元） 环比涨幅（%） 销售套数 销量（天） 319 8003.19 2.29 9371 302 1、三月份武汉主城区楼市量价齐升。春节后，三月迎来了2013年的首个销售旺季，开发商加强推盘量，住宅成交9371套，刷新去年7333套记录。武汉楼市一季度销售量交去年同期增幅明显。 2、二月公积金贷款新政，以及“国五条”出台，使前期观望的购房者在三