2013年北京青年公寓的项目的的策划.pptVIP

?产品定位 供应市场结论： 户型： 公寓产品未来市场供应结构仍以零居为主， 扩大一居比例，增加舒适性 兼顾大户型产品推出 装修：以精装修产品为主要供应，精装修标准1000元/平米左右 需求市场： 户型： 青年公寓产品户型需求以30-60平米零居为主 一居面积30平米左右 两居面积以紧凑的60平米为主 装修：精装修产品销售速度快于毛坯产品 STEP 4 ：形象定位 令本案最具感染力和震撼力的对外形象 ?形象定位 ?形象定位 聚焦繁华热地精英生活特区 五个大洲 四种血型 三种肤色 两种性别 一个激动人心的新触点 STEP 5 ：包装定位 如何令本案展示最独特的个性和格调 ?包装定位 ?包装定位/案名/slogan 小资人群聚所新标签 热地精英生活特区 国际品质礼遇 稀缺身份象征 项目 公寓_ COMMUNICATION STRATEGY PORTION 财务篇 青年公寓商业模式分析 依靠公寓租赁获取租金，实现融资，进行资本再投资获取收益。 存在风险： 不具有租赁的物业产权，存在物业变更风险。 国家政策的变化，造成行业起伏。 再投资收益率不稳定，直接影响整个公司财务状况。 青年公寓租赁模式分析 租赁年限 租金水平 客户特征 承租租金 折扣率 （月租金2000元） 户型面积 （100间房） 5年 11万 都市白领和企业办公为主 小于 2 元/平米 90% 30平米 10年 18万 投资客为主 小于 2元/平米 75% 30平米 20年 29万 投资客为主 小于 2元/平米 60% 30平米 租赁期限分为5年（5年基本不做）、10年、20年三档， 我们每年缴付租金必须控制在我们一次性获取租金10%范围以内。 青年公寓盈利模式分析 公寓盈利模式 盈利方式 模式特征 成本 公寓出租 租金收入再投资获取收益 1.主要收入渠道。 2.获取现金流，融资主要渠道。 1.物业租金 2.物业装修改造费用 3.销售费用 物业管理 物业管理费用 1.物业费用。 2.长期经营管理。 1.物管人员费用 2.国家市政费用 商业配套 商业配套销售 1.公寓的商业配套，收入的次要渠道 。 2.消化公寓租赁面积。 1.物管人员费用 2.物业租金 公寓_ COMMUNICATION STRATEGY PORTION 案例借鉴 * 服务管理创新案例——济南路8号 项目基本情况： 济南路8号由两座高31层的双子塔组成，公寓面积由83至148平方米的一房或两房组成，项目将于2008年竣工，共提供308套精装全配套房，平均价格为8000美元每平方米，每套公寓售价从58万美元到1000万美元不等。 开发商情况： 印尼三林集团下属的上海公寓（毛里求斯）有限公司，位于雅加达的“四季豪庭”-- 亚洲首个由五星级精品酒店管理的公寓项目也是这个团队的精品之作之一。 服务创新 产品创新 * 提供服务： 提供的服务和设施将包括家政、客房服务、24小时大堂经理、温泉和健身会所、由专业司机驾驶劳斯莱斯接送、私人管家、和全面的物业维护工作等。 管理公司： 五星级精品酒店运营商帕默斯顿酒店及度假村公司为济南路八号提供超高标准的服务和管理。 服务管理创新案例——济南路8号 服务创新 产品创新 * 项目基本情况： 华润西子中心位于杭州武林CBD内，为国际精品酒店服务式公寓，总建面积29000㎡。地下室6000余㎡，地下车位100个。1-2层为商业用房，设大堂、咖啡吧、健身室、商务中心等。4-14层为酒店，15至24层为公寓，由世贸饭店管理有限公司统一管理。 2006年开盘，主力户型为45平方米与96平方米，均价18000元/平方米。 服务创新 产品创新 服务创新案例——华润·西子中心 服务创新案例——华润·西子中心 服务创新 产品创新 常规服务： 全天24小时热水、大堂服务、家居清洁、送餐、洗烫衣服、更换被单、清洗卫生间等常规项目。 商务服务： 享受秘书、信息、翻译等多样性商务服务。 增值服务： 华润·西子中心推出的主力户型面积为45平方米和96平方米。其中，3—14层为投资型房源，这些房源被打造成为世贸旗下的一个酒店，浙江世贸饭店管理有限公司将为投资型业主提供持续8年的高额租金，同时业主将成为世贸旗下所有酒店的VIP客户，并享有每年免费入住华润·西子中心的尊荣。 深圳——协纵·青年汇 服务创新 产品创新 协纵简介 协纵国际企业港有限公司由著名地产基金管理人，与地产领域的投资银行及资产管理服务的盛富资本国际有限公司所全资拥有，是领先的商业地产增值投资、运营及管理解决方案提供商。 主要业务领域 ： ? 员工居舍外包方案 – 提供有与业管理和全配套设施的低成本但高性价比企业宿舍 ? 柔性办公基地运营 – 以协纵品牌运营深圳、佛山、上海、香港