2013年青岛万科红郡营销的方案.ppt

* * * * * * * * 2013年万科红郡2.1.2期房源面市，2.1.2期共计36套，位于红郡最高台地别墅第四台地，视野景观最优楼座； 2.1.2期是万科红郡最后一批房源，稀缺性更加突显； 一批14栋58套 售楼处、样板间 剩余房源 认购房源 万科红郡一期房源共计58套，目前剩余房源5套（含售楼处和样板间）。 房源梳理：2013年新推房源36套，（约3亿元）位于红郡最高台地——第四台地,景观视野最优，稀缺性更加凸显，目前一期剩余房源5套（含样板间、售楼处）； 二期36套 一期房源 房源梳理— 2013年我们的年度销售目标是什么？ 目标 2013年10月底实现清盘。 目标明确基础之上，2013确保成功的营销方向在哪里…… 2013年必保完成3亿元； 关于 参考2012年红郡客户 置业心理…… 结合豪宅营销要素，推导红郡营销关键点及方向…… 豪 的思考 宅 营 销 豪宅营销关键 圈层渠道的拓客 独有资源的占有 标榜身份的象征 精准营销 稀缺营销 标签营销 总结2012 营销策略推导——总结2012，深耕2013： 升级 推广升级，深耕强化城市别墅塑稀缺性，包装升级，支撑千万级豪宅的价值感知，树标签；营销升级，细分客户，精准动作拦截有效客群； 深耕2013 短信、网络论坛、微博 户外、灯箱、报广、网络、Call客、短信、灯箱、微博 营销总控：3-4月线下蓄势发力，线上有效支持，借助事件营销活动，提升项目影响力；5月线上集中发力，线下借助“对话余世维”企业发展论坛，完成项目开盘前造势； 业主生日会、业主答谢宴、高意向客户宴请 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 二期蓄客期 一期去化期 开盘持销期 11月 12月 9月 10月 2013年 营销节点 推广方向 5套（完成清盘） 完成蓄客500组 开盘去化26套，去化率70%以上；持续销售，清盘 开盘 产品升级战 稀缺升级战 营销目标 “三八女人天”插花沙龙（3.8） “健康心连心”植树节，爱心世园行（3.12） “红郡招行，高尔夫联谊赛”（3.30） 红郡业主第一届，樱桃采摘之旅（4.26） “对话余世维”，企业主发展论坛（4.21） 红郡业主，第二届，游艇之旅（5.31） 活动配合 媒体配合 维护宴请 5月26日 区域升级战 “爱马仕”，光影走秀之夜（5.11） 延续2012，抓住主要诉求，无限放大，强化项目认知！ 稀缺升级 区域升级 产品升级 借势世园会，强化区域价值及城市别墅概念； 提升价值，强化第四台地、景观、视野、院子，最优产品； 塑造稀缺，强化二期稀缺36席，上演最后的稀缺，一次错过，终生错过； 推广升级：借势世园东风，深挖第四台地，景观视野产品价值、突出红郡最后、最优台地产品，塑造稀缺； 推广策略：3月亮相，4月强势开启、5月集中爆发 区域升级战 稀缺升级战 产品升级战 10.31 全盘售磬 重大节点 5.1 节点集中推广，线上主导 客户认购 线上线下集中爆发 线上线下共同发力 主打“最后的收藏，错过不再有”红郡二期盛装开放，经典传承，上演最后的收藏 推广方向 储客排卡 线下蓄势发力，线上有效支持 线上为辅，借势世园会，及第四台地最优产品，高举万科城市别墅主形象 线下为主，锁定圈层，传递稀缺价值 客户积累 3.30 6.15 5.26开盘 完美收官战 活动策略： “大活动立势，小活动约客” 大事件造势 圈层暖场逼客 4月，“余世维”企业发展论坛 5月，“爱马仕”光影走秀之夜活动 3月，世园会植树 4月，宾利、保时捷试驾活动 5月，夏庄樱桃采摘农家宴 6月，高尔夫体验之旅 7月，骑士风采，马术体验 声音的力量： 大活动立势，事件营销，维持市场声音，吸引市场关注； 小活动圈客：利用活动，约客，圈客，完成二期蓄客； 周周有维系 客户宴请贯穿 月月有声音 价格策略：“明修栈道，暗渡陈仓” 二期筹备期 二期开盘期 尾盘期 一期 对外价格 ——前期提升客户价值预期，通过大折扣降低实收 实际价格 价格 时间 利用第四台地中心景观、视野、大院子等优势，提高整体表价6%-10%，给与市场升值表象，通过开盘9个点大折扣，持销期6-7个点扣，降低实收价； 自我介绍 称呼讯问 项目介绍 选择性介绍 邀约到访 邀约时间商榷 意向明确 ……您好，我是万科红郡的客户经理##，现在我们有一个青岛最好的别墅项目，在世园会旁边，让我为您介绍一下呢？ ——先生/女士，我们的项目叫“xxx”准确地说，本项目与目前市面上在售的其他城市别墅项目完全不同的，它是稀缺的城市别墅，并且是万科在青岛最顶级的城市别墅； 开发商/风格/稀缺/客层/产品/区位 我们示范区及样板间都做好了，建筑、园林，都是严格按照英伦风格打造，客户看了都非常的喜欢，您也可以来看看，一定会满意的。