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论土地利用模式对城市郊区化的影响 18世纪开始，随着人口的增长、社会经济的繁荣以及城市本身的发展，上述情况逐渐发生了变化。土地不再仅仅是带来身份地位和政治权力的工具，而是更多地成为给土地所有者带来地租收人等物质利益的重要手段。正如19世纪历史学家G.M.扬描述的那样，“虽然人们依旧谈论着土地，但土地越来越多地意味着居住地产和商业用地”，尤其是因为人口增加和工商业发展，城市土地日益凸显出其经济价值。爱瑞克?伊万斯也注意到这一点，他指出“在英国，和在欧洲其他国家一样，土地是财富和特权的基础；但相比之下，在英国土地更多地与贸易和制造业联系在一起”，并强调18世纪后期到19世纪城市土地价值的变化，是与英国的经济和社会发展联系在一起的。正是在这种情况下，英国城市的土地利用模式开始发生变化，也就是许多学者注意到的新的城市现象，“对新工厂、仓库、商店和办公室的最佳区位的争夺，引起了土地利用的第一次极为重要的变化”：城市土地日益被看做一种获取最高地租的有效手段，而不是像传统的那样主要被用于居住场所。 　　城市土地开始受到市场力量的有力影响，更多的土地所有者开始想方设法在自己的地产上获得尽可能高的地租收入。相比之下，从商务用地中收取的地租要比来自居住用地的收入要高得多，因此，城市尤其是城市中心的土地就日益成为重要的商务用地，近代意义上的土地利用模式开始形成。在城市地理学中，近代意义上的城市用地被划分为以下几种主要形式：第一，商业用地，其中包括零售商业、批发商业和专业服务业的用地。相对而言，零售商业和专业服务业通常都要求位于交通最方便和人口最集中的城市中心区，而批发商也需要较大空间来储存货物，且主要是针对零售商经营，可位于非市中心区；第二，工业用地，可分为小型工场和大型工业，由于前者占地面积较小，大多位于邻近中心区的地段，后者往往占地面积大，很少设在土地使用费昂贵的城市中心；第三，政府机关用地。由于政府的重要支配地位，机关用地通常不考虑租金问题，而以交通方便和邻近服务对象为主要的考虑因素；第四，住宅用地。居民的住宅用地主要受到购买或租赁房屋的费用以及到工作地点的交通费用的限制，他们在选择居住地点时通常会综合考虑生活费用、居住面积、租金和交通费，且往往是以交通费来迁就租金。 　　从图1可以看出：如果将政府机关用地这种较为特殊的情况排除在外，那么在城市土地利用的三种主要方式中，商业用地对市中心的地理位置依赖性最强，经济地租最高；住宅用地对地区的敏感性最弱，经济地租最低；而工业用地则居于二者之间。因此，在一个自由竞争的社会，土地所有者为了获得最高的地租收入，通常把土地出租给出价最高的使用者，这就导致城市中心通常用来发展零售业、专业服务业。中心外围用来从事工业及批发业，再远一些为高密度多层住宅，更远的地方则是低密度住宅。18、19世纪的英国城市。尤其是首都伦敦，日益形成上述这种泾渭分明、区域分离的城市用地方式，最终使土地利用模式发生了深刻的转变。由此使英国城市进入了一个新的发展阶段。 　　由于城市经济尤其是商业贸易的发展，18、19世纪英国相当一部分城市的土地利用模式发生了变化，而这种变化不仅反过来对城市本身的社会和经济发展起到推动作用，并且还促使城市向外围扩张，出现近代的居住郊区。为了更好地探讨这一问题，以该时期的英国首都伦敦为例，具体来分析城市经济尤其是商业贸易的发展对土地利用模式起到什么影响。以及如何推动郊区的兴起和发展。 　　理查德?罗杰曾借用亚当?斯密的“看不见的手”这一概念，指出无形的市场力量对城市物理特征以及城市土地利用产生了巨大的影响。他认为。在经济发展的推动下，城市中心的居住区域日益为商务贸易区域所取代。“而这种变化在首都伦敦出现得最早，也表现得最为明显，一个主要原因就在于这一时期的伦敦在英国乃至整个欧洲都占据着举足轻重的经济地位。早在18世纪初，伦敦的人口已经 达到575000人，超过巴黎成为欧洲人口最多的城市。这一时期的伦敦日益成为世界性的贸易市场和国内外货物集散中心。作为英国首都和王室所在地，伦敦是整个国家政治体系的中枢，不仅吸引了大批贵族在此居住，从事各种政治和娱乐社交活动，并且聚集了众多依赖于贵族阶层而生存的商人、零售店主、银行家以及专业人士。同时，伦敦是欧洲主要的港口贸易城市，在英国海外贸易中占据了绝对主导地位。有学者统计，1700年伦敦的进口商品数量占英国总进口数量的80％，出口量占69％，再出口量则达到86％。此外，伦敦还是欧洲首屈一指的手工业和金融中心，手工业品种类繁多、数量庞大，同时英格兰银行的成立也巩固了伦敦的金融中心地位。伦敦在政治、经济和文化方面的迅速发展，使这个城市逐渐成为“世界上第一个工业化国家”当中的“第―个现代化城市”，成为英国乃至整个欧洲的经济中心。 　　随着伦敦商业贸易和金融业的发展，城市