凌峻2008山东烟台祥隆万象城商业部分产品的的策划的报告.doc

山东烟台祥隆·万象城 商业部分产品策划报告 凌峻?中国 2008年6月 目录 第一部分 总体思路 3 第二部分 商业定位 5 一、万象城定位思考 5 1、万象城定位4个基础 5 2、万象城定位3大思考点 6 3、万象城定位3大价值内涵 7 4、项目定位需要考虑的3种关系 7 二、万象城核心定位 8 1、开发定位 8 2、项目功能定位 8 3、项目形象定位 9 4、业态定位 11 5、推广定位 12 第三部分 产品开发理念及相关规划 14 一、产品开发理念及顺序 14 1、项目开发理念 14 2、商业开发顺序 14 二、项目商业布局规划 15 1、布局原则 15 2、布局安排 15 三、建筑及景观规划 17 1、建筑风格 17 2、景观规划 17 四、业态整体布局 21 1、业态规划原则 21 2、项目适合发展的业态类型 22 3、项目各板块商业业态划分及相关布局 23 五、各功能区域详细规划及相关策略 24 1、万象购物中心（超市部分） 25 2、商业步行街（万象新街） 29 3、百货（万象新天） 34 4、万象数码港（专业市场） 42 5、品牌港（运动主题） 49 6、流行前线（地下商场） 53 7、万象名店城（三角地） 57 六、各区域招商、销售数据统计 62 第一部分 总体思路 战略高度：站在区域运营的高度，项目运营与区域运营结合 站在城市运营的角度，社会效益与经济效益并重 近年来，全国新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场机会，于是融合传统流通业与地产业的商业地产就应运而生； 目前烟台房地产市场商业项目运营成功的比较少，例如九隆街，在多次转换定位的前提下，也未真正达到良性经营的程度；阳光国际购物中心，以沃尔玛的经营支撑到现在；如今正在销售的商业项目也比较多，如：阳光100、振华·世界广场、天鸿·凯旋城等，但项目的后期经营还是未知数，所以说商业项目产品的准确定位及后期经营是投资者和经营者最为关注的； 现今的投资者及经营者，在市场、媒体与广告等方面的培育下，越来越成熟，越来越理性，尤其对商业地产的投资，更为谨慎，不再被所谓的宣传及概念所打动，更关注的是项目的综合价值，能否带来真正的利益最大化，从未来经营发展的角度全面考虑，这对各开发企业提出更高的要求与挑战； 本项目处于莱山区烟台大学附近，项目周边中高档社区林立，项目一方面为大学生提供服务，另一方面就是满足整个莱山区，牟平区，及整个烟台，甚至全国，所以本项目应该以强调综合的商业价值，强调社会效益与经济效益相融合，给予投资者更丰厚的回报、经营者更大的利润，带来利润最大化为项目开发理念。 目标阐释： 1、提升城市功能，提高城市竞争力 　　项目的建成，将成为烟台迈向现代化国际大都市重要的里程。它将成为城市的一个大配套工程，以促成相关区域、物业的顺利开发和升值，促使整体城市的功能更完善、更丰富，提升了烟台城市竞争力。 2、重新划分烟台商业格局，引导新消费文化 在最具活力的区域，引入最具品牌的商家，划分最具有生命力的业态，以全新的一站式消费打造烟台目前最有特色的商业风景线，无疑会引起烟台商业格局的重新划分，消费方式的彻底的变革。 3、成为城市的形象与名片 　 项目的建成，将景观与商业进行有机结合，通过道路的改建与海洋文化的主题景观和原有建筑统一装饰，通过品牌商家的引入与烟台新兴高消费群体的有力支撑，可以肯定：万象城的建成必将成为烟台城市的形象与名片。 4、使发展商成为烟台地产界领先者 无论从项目在社会中的关注程度，还是在烟台新城市建设中所起到的举足轻重的作用，都可以得出这样的结论：祥隆万象城是2008年烟台城市建设的标志性项目。更可以说，项目的运作成功，使年轻的祥隆企业集团真正成为烟台地产界的龙头。 第二部分 商业定位 一、万象城定位思考 1、万象城定位4个基础 烟台市整体经济状况分析： 烟台市2007年各项主要经济指标排名均位全省前列，固定资产投资额超过青岛位居第一，GDP总量更是以2878.97亿元超过济南排全省第二，进出口贸易总额达到239.44亿美元位列全省第二，城镇居民人均可支配收入位居东营、济南、青岛之后处于全省第四，烟台市的经济地位显而易见。 城市经济实力的提高带来的是城市各方面的发展，必为商业项目市场的发展带来一个良好的社会经济环境。 项目所在区域及周边商圈分析： 项目所在的莱山区定位为未来的行政、居住、文化、教育中心，该区域的地位可想而知。 项目所在区域缺乏比较成熟的商圈，现今的烟大商圈、芳华园商圈相对而言规模较大，比较成熟，但消费群体主要是周边的村民及社区居民，商业氛围虽浓厚，但是消费品质及档次相对低，此商圈仅是满足居民日常生活消费，业