凌峻地产2010年5月郴州裕后街的项目整体的的策划的方案.doc

郴州裕后街项目整体策划方案 凌峻地产（中国）有限公司 2010年5月 目录 第一部分：项目市场调研 第二部分：项目整体开发战略与定位 第三部分：项目整体产品规划 第四部分：项目整体推广思路 第五部分：项目整体招商思路 第六部分：项目整体经营思路 第一部分：项目市场调研 第一章 郴州商业市场整体概况 郴州商业发展历史 (一)“南蛮之地”的封闭商业 北宋才子秦观一阕《踏莎行·郴州旅舍》“郴江幸自绕郴山，为谁流下潇湘去”道出了郴州的千种风情、万般美景，却也道出了“南蛮之地”的伤感。多年来，郴州在世人眼中一直是落后闭塞的形象。历史上，郴州曾是充军、流放之地由于偏远和落后，郴州一直因错名之苦而困惑郴州常被人错念成“柳”州、“梆”州甚至“彬”州。市城区房地产开发企业完成房地产开发投资25.48亿元住宅投资21.39亿元，占房地产开发投资的比重为81.81%商业用房投资2.63亿元，占房地产开发投资的比重为10.54%办公用房投资0.27亿元，占房地产开发投资的比重为1.08%其他用房投资1.62亿元，占房地产开发投资的比重为6.57%市城区完成房屋竣工面积89.18万平方米，其中住宅用房竣工面积81.21万平方米 分析： 据郴州市房管局所提供的数据资料，09年，住宅与非住宅的开发结构比例严重失调。具体体现在，非住宅物业开发比例少，造成郴州近年非住宅物业开发出现供不应求的局面。商业物业需求就更加高，郴州商业物业存在大量的市场需求。 （三）郴州商业物业发展历程小结 郴州的商业物业开发建设正处于现代商业物业全速发展的阶段。 近几年商业物业开发比例过低，供不应求，市场需求量大。 三、郴州商业发展现状 （一）郴州商业消费现状 1、郴州社会零售消费额ke出，分析 （以上数据来源于2005年-2009郴州统计公报信息网） 分析： 5年以来的社会消费零售总额均大于经济增长率，这表明郴州的社会零售消费正处于快速增长的时期。 经济增长率与社会零售总额增长率比较 年度 年度经济增长率 社会零售总额增长率 2005 12.7% 13.8% 2006 8.3% 15% 2007 12.3% 17％ 2008 7% 22.8% 2009 16% 19.3% （2）消费品的增长主要表现为住房、教育、汽车、通讯、家用电器、文化娱乐等升级型消费的推动，表明郴州的居民消费也逐渐进入享受型消费的阶段，这将对城市商业发展的模式提出更高的要求。 2、2009年郴州社会零售额和湖南其他城市比较 2009年郴州及周边城市社会零售额比较 城市 社会零售总额（亿元） 人均社会零售额（元） 长沙 1524.91 22957.9 株洲 364.4 9519.3 湘潭 223.2 7559 永州 203.6 3470 衡阳 399.23 5396 韶关 287.72 11314.5 赣州 266.95 3002 郴州 177.8 3857.8 从以上数据来看，郴州的人均零售消费额在其周边两省城市和湖南周边城市中处于倒数第三位，仅相当于长沙的1/6左右。由此可见，郴州的人均消费水平在湖南及周边两省都处于较低水平，零售商业的情景发展空间广阔。 3、郴州市城镇居民生活水平分析 城镇居民可支配收入分析 （以上数据来源于2005年-2009郴州统计公报信息网） 分析： （1）随着国民经济的发展，郴州城镇居民可支配收入和消费支出大幅度增长，据统计数据表明，从2005年到2008年郴州可支配收入年平均增长保持在14.5%左右，而人均消费支出增长保持在8.3%左右，居民生活质量逐年提高。由于08年底-09年初全球性的金融危机，世界经济都受到较大影响，郴州也受到了严重的冲击，所以09年城镇居民的可支配收入和消费支出较08年都有所下降。经过09年下半年的经济复苏，世界经济度过了难关，郴州城镇居民的可支配收入和消费支出也在相应的提高。 （2）“高恩格尔系数，精神文化消费有待提高”的特征。2009年全市城镇居民人均可支配收入13727元，人均消费性支出9476元。全年城镇居民恩格尔系数40.2%,其中，食品、衣着、居住和教育文化娱乐服务支出分别增长5.6%、11.1%、6.7%和2.1%近几年，在郴州市政府“南延东进”战略的带动下，郴州商业地产市场形成了三大板块：一是老城区板块，即以国庆路和人民路交叉点为中心的环形区域，是目前郴州房地产开发最为集中的区域，以郴州城市为中心形成住宅、商业、写字楼等多种物业综合开发的局面，这一板块形成；