北京平谷中罗庄的项目可行性的研究的报告56页2008年.doc

平 谷 中 罗 庄 项 目 可 行 性 研 究 报 告 北京嘉铭投资（集团）有限公司 二〇〇七年九月 目录 1 1 1.1 项目背景 1 1.2 地理位置 2 1.3 周边环境及质素 3 1.3.1经济环境 3 1.3.2交通环境 5 1.3.3商业环境 7 1.3.4周边配套 7 1.3.5市政设施条件 7 1.3.6自然环境 8 1.3.7地质状况 8 1.4 经济指标 8 1.5 宗地现状 9 1.6 资料保密要求 10 2 市场调查 11 2.1北京市经济和房地产市场分析 11 2.1.1经济形势和投资环境分析 11 2.1.207年1－5月房地产市场情况 12 2.2平谷区宏观环境和房地产市场分析 16 2.2.1基本状况 16 2.2.2产业发展 16 2.2.3平谷新城规划 17 2.2.4经济发展 18 2.2.5房地产市场 20 2.3平谷区土地交易市场分析 22 2.3.1土地一级开发交易情况 22 2.3.2土地二级开发交易情况 22 2.3项目周边商品房市场调研 23 2.3.1研究区域说明 23 2.3.2区域住宅市场分析 23 2.4区域商业市场调研 34 2.4.1商业市场简析 34 2.4.2商业市场价格 34 2.5项目发展定位 35 2.5.1总体定位 35 2.5.2分区规划定位 37 2.5.3客群定位 38 3 发展设想 38 3.1 规划设计 39 3.2 拆迁安排 40 3.3 开发建设与销售 40 4 项目运作模式 42 4.1 进展情况 42 4.2 拆迁补偿方式 42 4.3 项目发展内容 42 4.4 项目推进步骤 43 5 投资测算分析 44 6 土地价格及敏感性分析 46 6.1 土地价格分析 46 6.2 土地价格敏感性分析 47 7 项目发展优势与风险分析 52 7.1 优势分析 52 7.1.1低成本获取土地二级开发权 52 7.1.2拓展平谷区域市场 52 7.1.3与其他项目形成联动 52 7.2 风险分析 52 7.2.1拆迁难度较大 52 7.2.2资金风险较高 53 7.2.3土地二级开发权获取风险 53 7.2.4招牌挂方式压低土地一级开发利润风险 53 7.2.5商业市场需长期培育 53 8 结论和建议 54 项目概况 项目背景 地理位置 1075平方公里，人口约40万。距北京市区70公里，距首都机场约45公里，距天津新港140公里，南临京沈高速公路20公里，顺平快速路与开发区相连。 宗地四至 兴谷工业开发区（二期）位于平谷卫星城用地范围的东北侧。其南侧紧邻兴谷开发区（一期）用地。其北为熊尔营、北屯，东为李辛庄、西隔路为王辛庄、东古村。兴谷工业开发区（二期）用地呈长方形，长约3020m，宽约1740m。兴谷工业开发区（二期）距卫星城中心约2.9km。 项目分为6个地块，土地规划用途为居住和商务，其中南侧地块用于拆迁户回迁。 宗地四至具体见下图。 周边环境及质素 1.3.1经济环境 2007工业生产稳步增长；农业生产依然呈现低速平稳增长态势；商业市场购销总体平稳；区内投资高速增长，建筑产值、施工面积双增长；税收总额持续增长，财政收入同步增加；银行存贷款余额快速增长；工资水平快速提高，居民收入稳步增加；旅游经济持续升温，乡村旅游繁荣兴旺。上半年全区实现工业总产值53.9亿元，较上年同期增长11.9%，其中规模以上工业企业实现工业产值49亿元，同比增长15.6%；实现工业销售收入55.7亿元，较上年同期增长17.8%，其中规模以上工业企业实现销售收入51.3亿元，同比增长22.5%；实现工业利润总额6897.0万元，较上年同期下降52.3%，其中规模以上工业企业实现利润总额6264.0万元，同比下降51.8%。商业市场购销平稳，集贸零售增速缓慢上半年，全区实现社会消费品零售额16亿元，比上年同期增长7%。从商品用途划分来看：实现吃类商品零售额5.3亿元，同比增长5.8%；实现穿类商品零售额1.8亿元，同比增长8.1%；实现用类商品零售额5.6亿元，同比增长7%；实现烧类商品零售额3.3亿元，同比增长8.3%。投资高速增长，建筑产值、施工面积双增长上半年，全区实现区内固定资产投资17.7亿元，较上年同期增长87.5%。区内固定资产投资快速增长的主要原因是京平高速公路建设加速，上半年投资已达8.7亿元。上半年，全区实现建筑业总产值10.8亿元，较上年同期增长20.2%。建筑施工面积达134.8万平方米，同比增长16.9%。工资水平快速提高，居民收入稳步增加上半年，从业人员劳动报酬总额为8.6亿元，同比增长16.9%，从业人员人数7.3万人，同比下降4.8%，从业人员平均工资11724元，同比