博思堂2010年9月苏州城铁新城商业的项目市场调研及定位的报告.ppt

项目简介：益田假日广场占地3.5万平方米（其中包括1.2万平米下沉式生态广场），总建筑面积13.58万平方米，其中商业面积10万平方米，写字楼5000平方米，五星级酒店3.08万平方米，地下停车场拥有多达600个停车位。其中商业分布于地下两层及地面三层。拥有320米临街延展面，外型极似豪华邮轮，因此拥有“城市中的豪华邮轮”美誉。 项目区位：益田假日广场位于世界之窗正对面，坐落于深圳华侨城的核心地段，紧邻城市主干道深南大道，东临五星级威尼斯酒店、南接著名的世界之窗主题公园、北倚欢乐谷乐园、西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景，地理位置优越且具有极强的地标性。 案 名 石路金座 项目位置 苏州金阊区广济南路288号 开发商 苏州金茂置业发展有限公司 代理商 苏州港业地产 建筑单位 浙江建工集团 公开日期 07年8月 楼层分布 18层，写字楼5.5挑高，一层面积，双层空间 可售户数 150个 售出户数 88个 销售率 66.6% 占地面积 3952.50平方米 建筑面积 25691平方米 工程进度 已交付 容积率 6.5 面积范围 84-106平米 主力面积 106平米 销售均价 15000元/平米 入住率 40% 物业公司 苏房物业管理 物业费 18元/平方月 石路金座—定位为集购物、休闲、办公和娱乐为一体的多功能综合性商业大厦，1至4层规划商场， 5层至18层规划为5A级LOFT创意写字楼。该案是市区目前唯一剩余在售项目，相对中端。整体去化状况不佳，接近2年半的时间去化仅67%，目前入住率40%，也较不理想。 1.1 写字楼市场调研分析—苏州写字楼市场分析 （15）个案分析 总建筑面积68057平方米，总高28层。 办公区标准层采用无柱化设计，户型面积从50平米到1350平米，户型方正，办公面积灵活分割。 办公区标准层每三层设计了一个空中花园，并且配置40立方/人/平方米高标准新风供应，每个单元均设有开启窗，Low-E低辐射双层节能玻璃幕墙。 总商业面积20050平方米，位于裙楼-1-5F。 该案目前以出售的现象出现，但目前去化十分的不理想。主要原因为该区域内租金普遍不高，而其12000元/平方米的均价，显然是超出了租金回报率的预期。同时区域内东吴大厦之前低价抛售以及印象19的滞销，给客户对于该区域的办公物业信心不足。 新苏国际广场— 1.1 写字楼市场调研分析—苏州写字楼市场分析 （15）个案分析 项目地处苏州市人民南路，项目建筑面积52260平方米，主楼25层，地下2层，裙房三层。 写字楼5-25层出租，单层面积1300-1400平方米。租赁办公面积单间从120㎡起租，自由分割、运用空间，满足不同阶段的发展需求。 大厦内拥有配套包括：商务餐厅、富丽大堂、商务中心、便利店、大型餐饮、酒吧、夜总会、网吧、洗衣房、白领康体中心、咖啡休闲吧等。 该案目前以出租的现象出现，一方面是吴中地产对于项目长远价值的考虑，另外一方面，目前该区域内租金普遍不高，导致了售价很难提升，不得以而为之。 吴中大厦— 1.1 写字楼市场调研分析—苏州写字楼市场分析 （15）个案分析 环球188是一座集酒店式公寓、甲级写字楼、环球公馆于一体的城市综合体，总建筑面积约18万平方米。立于苏州金鸡湖西CBD中央，以282米刷新苏州第一高。全球最佳酒店公寓品牌辉盛阁入驻，是目前全球唯一可投资的Frasers辉盛阁品牌酒店。 精装修酒店式公寓均价25000元/平米，面积82-300平米。 办公楼售价15000-23000元/平方米，主力面积160-270平方米 。 该案目前去化48%，较为一般。主要是缘于该案的售价相对较高，而投资者对于其120-150元/平方米/月的租金预期信心不足。另外园区写字楼供应较大也是投资客担心的一大主要因素。 环球188——目前苏州最高端在售办公物业，总价较高 1.1 写字楼市场调研分析—苏州写字楼市场分析 （15）个案分析 ——环球188写字楼面积配比及去化情况 整体去化户型来看，250平方米以下面积去化58%。 在大面积的去化中，重要以朝南以及朝东南侧的观景户型为主，有一定的特殊性。 在中低区的去化上，也是以250平方米去化为主，而中区的300-350平米去化较好，主要体现为整层或者是2/3层去化，主要是缘于大客户的介入，资金实力较强的投资客以及大企业客户是主要购买者。 高区主要以大客户去化为主，并设置了部分150平米以下的户型，跑量为主，但也从一定程度上影响了项目的形象。 总体已售产品面积段分布 面积段 86-150 150-200 200-250 250-300 300-400 400-500 500以上 比例 10% 17% 31% 8% 25% 0% 9% 　 低区已售产品面积段分布 面积段 86-150 150-20