南京鹭港别墅的项目定价的方案75PPT2009年.ppt

项目名称 所属区域 分值 距南京主城距离 分值 本案 汊河镇 100 40分钟车程 100 如山湖城 安徽和县 100 60分钟车程 80 大吉山水田园 汤泉镇 130 45分钟车程 95 仙林翠谷 句容宝华镇 110 40分钟车程 100 世外边城 句容边城镇 110 50分钟车程 90 东寰大山地 句容宝华镇 110 40分钟车程 100 卧龙湖国际 溧水镇 120 50分钟车程 90 森湖溪谷 溧水镇 120 50分钟车程 90 凤凰小镇 溧水镇 120 50分钟车程 90 项目主要分布在远郊县城和周边城镇。 区属分跨省、跨市、跨县三个档次，每档10分。 车程距离，每分钟一分。 可比项目研究·区位交通 项目名称 自然资源 分值 周边配套 分值 本案 河 100 汊河镇 100 如山湖城 如山湖 130 无 90 大吉山水田园 老山余脉 120 汤泉镇 110 仙林翠谷 宝华山森林公园 120 无 90 世外边城 仑山湖 130 无 90 东寰大山地 宝华山森林公园 120 无 90 卧龙湖国际 卧龙湖 120 无 90 森湖溪谷 无想山国家森林公园 130 无 90 凤凰小镇 天生桥景区、无想山自然风景区 120 无 90 远郊项目大多依托优异山水资源，但周边配套设施薄弱。 自然人文按山、水、人文三个方面，本案100分，每多一项加10分，少一项减10分。 周边配套按商业、医疗、教育三方面，本案100分，每多一项加10分，少一项减10分。 可比项目研究·外部环境 项目名称 物业类型 分值 本案 纯独栋 100 如山湖城 双拼、叠加、公寓 80 大吉山水田园 联排 90 仙林翠谷 独栋、双拼 90 世外边城 纯独栋 100 东寰大山地 独栋、双拼 95 卧龙湖国际 纯独栋 100 森湖溪谷 纯独栋 100 凤凰小镇 独栋、双拼、公寓 80 可比项目中多为远郊小独栋产品，或具有一定独栋比例的经济型别墅项目。 按纯别墅、纯独栋打分，本案100分，每档10分。 可比项目研究·物业类型 项目名称 景观设计 绿化率 分值 本案 以水系贯穿，别墅依势布局，临水而建 53.2% 100 如山湖城 建设自然生态的别墅景观 63% 120 大吉山水田园 组团院落式布局，营造新江南园林风格。 35% 80 仙林翠谷 中心湖泊，前街、中院、后园立体景观空间 40% 90 世外边城 东依山，西临湖，每座院落里的百年大树作为镇宅之宝 75% 130 东寰大山地 依照原生态山体结构依坡而建，双拼临湖亲水；独栋依坡览山 40% 90 卧龙湖国际 纵横交错的内外水系相结合，设计形成建筑的院落感 70% 120 森湖溪谷 湖溪谷采用借景、造景与障景等园林设计手段，完成了建筑与自然景观的完美结合 。 60% 110 凤凰小镇 “组院式花园洋房” 45% 110 产品多依托原生态环境，以人工湖或中央景观为中心，打造多个景观带。 以绿化率及景观设计有无亮点进行打分，本案100分，绿化率每5%5分，每有一个亮点10分。 可比项目研究·园林景观 项目名称 建筑风格 分值 本案 地中海、南加州、托斯卡纳风格 100 如山湖城 欧式，不鲜明 90 大吉山水田园 中式，不鲜明 90 仙林翠谷 北美风格 100 世外边城 新地方主义 100 东寰大山地 北美风格 100 卧龙湖国际 托斯卡纳风格 100 森湖溪谷 现代主义 100 凤凰小镇 欧式，不鲜明 90 建筑风格以欧美风格为主，其中欧陆风格较为盛行； 按建筑风格是否鲜明进行打分，本案鲜明100分，其它不鲜明减10分。 可比项目研究·建筑设计 项目名称 开发商 分值 本案 滁州金润泉房地产开发有限公司 100 如山湖城 碧桂园控股 130 大吉山水田园 南京大吉房地产开发有限公司 100 仙林翠谷 江苏新湖宝华置业有限公司 130 世外边城 边城汇景房地产公司 110 东寰大山地 江苏东寰房地产开发有限公司 110 卧龙湖国际 南京卧龙湖置业有限公司 100 森湖溪谷 南京德文房地产开发有限公司 100 凤凰小镇 南京华洲置业有限公司 100 可比项目研究·开发商品牌 外地开发商以碧桂园、新湖地产最为有名，本地开发商知名度都不高。 按开发资质、知名度、美誉度三方面进行打分，每档10分，本案100分。 项目名称 物业管理公司 物业管理费 分值 本案 未定 未定 100 如山湖城 碧桂园物业 1.8元/㎡·月 120 大吉山水田园 港联物业 2.3元/㎡·月 100 仙林翠谷 新湖物业 2.2元/㎡·月 120 世外边城 待定 待定 110 东寰大山地 深业物业 2-3.5元/㎡·月 110 卧龙湖国际 卧龙湖物业 3.9元/㎡·月 110 森湖溪谷 保利物业 3.5元/㎡·月 120 凤凰小镇 新鸿运物业 1.