卓越长沙卓越蔚蓝海岸的项目营销战略思考提报159P的项目分析的的策划.ppt

飞虎队机动支援 别致廊飞虎队是公司的销售精英组成的机动销售团队。目前人员在20人左右，其最低底薪都在3000元/月以上，提成标准更是达到2以上。 在别致廊重点项目开盘前的蓄客冲刺期，飞虎队将作为战略后备力量投入到销售中去。 2 推售节奏 1 执行力保障 3 价格策略 4 执行策略 推售价格策略 Chapter 4 营销执行 Chapter 4 推售时机 根据甲方提供的招标文件，设定项目三期重要营销节点如下： 7月31日 中央园林交付，推广正式展开 9月15日 5月5日 2012年底 三期一批开盘 前期筹备开始 11月5日 三期二批开盘 3月3日 三期三批开盘 全部产品100%去化 硬件提升：完善细节，提升品质感，塑造卓越性产品力 潮势推售 潮势推售 产品价值 以高带低 高开平走 广泛蓄客 节点爆破 在有限的时间内，实现量、价双赢，必须运用精准的行销策略施行饥渴营销，广泛蓄客的基础上，多批次推售并控制每次推售规模，推售产品素质以高带低，以高价产品树立价值标杆，价格高开平走，实现整体热销，营造如潮涌般的销售态势，让项目销售一浪高过一浪。 现有产品分类 产品类型 价值分析 一线产品 南向中心园景，私密性好 二线产品 北向园景，临主干道 一线 二线 优先推出高素质产品，确定价值标杆，以高带低，高开平走，实现销售价格及速度双赢！ 一线 二线 2011年推售节奏 9月15日 优展园林示范单位公开 9月30日 12月初 2012年3月3日 11月1日 样板间开放 11月5日 一批开盘 三期二批开盘 　集中蓄客期 9月中旬开始进行外拓与二三级联动 　 会员卡1500张以上 5、6、7、8、9、10栋600套 推售量一月内完成销售80% 7-12月 定期余量 打包加推活动 年底整体销售率达到95%以上 工程进度 节点 阶段 节点 推量 目标 11月5日 开盘热销期 12月3日 年终尾货答谢清盘 完成一批推售量95%以上 　二次蓄客期 2-3月 　 会员卡800张以上 开盘热销期 11、12、15、16、17栋 570套 推售量一月内完成销售80% 3月3日 5月5日 1、2、3栋400套+ 别墅洋房 推售量一月内完成销售80% 持销期 推售价格策略 Chapter 2 营销执行 Chapter 4 2 推售节奏 1 执行力保障 3 价格策略 4 执行策略 价格目标 根据市场比较法我们测得项目三期小高层的静态价格为6500元/㎡。 依据自然涨幅及营销溢价，三期一批入市价格建议控制在7100元/㎡。 项目增配增值后静态价格预估 比较核定法 项目 本案 恒大华府 玉龙天下 誉峰 均价(元/㎡) X　 7200 6000 6700 比重（%） 　 30 40 30 区位地段 12 12 13 14 16 交通 8 8 8 8 9 商业配套 6 6 8 8 9 户型产品 12 12 10 11 11 规模 8 8 10 9 8 外部景观 10 10 8 8 8 内部园林 8 8 8 8 6 开发商品牌 12 12 12 10 10 建筑品质 7 7 6 6 5 项目形象 10 10 9 8 7 物业管理 7 7 5 5 5 总分 100 100 97 95 94 可比价格 　 　 7010.31 6368.42 7127.66 权重金额 　 　 2103.09 2947.37 2138.30 预期项目价格 6528.76 营销增值 项目第一批入市价格预测 7100 营销溢价 6500 价格走势—高开高走 7100 7500 7600 7800 洋房9500 别墅12000 三期产品整体均价将突破8000元/㎡ 营销执行 Chapter 4 2 推售节奏 1 执行力保障 3 价格策略 4 执行策略 活动聚人气、推广造声势、直销拓客源、群狼圈客户 执行总纲》》》》》》 圈层活动暖场 大众活动造势 重要节点爆发 大众媒体立形象 小众媒体树价值 立体传播集中爆发 市内主动抢夺 地市全面拦截 疯狂CALL直销 多团队分竞合击 暖场活动 时间 主题 内容 8月 洲际美食季 欧洲各国美食品鉴 9月 皇家养身季 邀约名人讲座与联动名企沙龙（美容、养颜、养身） 10月 亲子季 少年绘画、音乐演绎、DIY工艺品 11月 金融理财季 金融讲座、投资分析、股市分析等活动 活动策略 小活动暖场 大活动造势 以现场会所为载体，开展一系列客户关心的，吃喝玩乐的公关小活动，带动现场人气维系客户。 从客群关心的话题出发，开展大型的引发公众参与的公关活动，制作话题，引爆全城。 圈层造势，口碑蓄客 1 活动营销 以具备明确指向性的公关活动，为案场持续带来人气，既为项目销售工作创造直接的机会，更可以利用活动的组织工作以及现场的氛围，使邀约嘉宾成为项目信息的重要传播者，这将成为项