博思堂2011年12月西安吉祥村的项目的方案.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 法则7 [经济测算验证法则] “规划经济指标” 经济技术指标 序号 项目 面积 注 1 总户数 416户 　 2 总用地面积 28885㎡ 　 3 总建筑面积 244902㎡ 　 　 其中 地上建筑面积 20052㎡ 　 住宅面积（4栋） 54080㎡ 26F，90-120㎡一梯四 商业面积 74444㎡ 4F-5F 其中 集中商业 38324㎡ 4F 商业街 36120㎡ 4F局部5F 写字楼（1栋） 26510㎡ 22F 公寓（2栋） 45518㎡ 22F 地下建筑面积 44350㎡ 　 其中 地下商业 22175㎡ 负一层（含设备用房面积） 地下停车库 22175㎡ 负二层 4 建筑密度 61.40% 　 5 容积率 6.94 　 6 绿地率 18% 　 7 停车位 713个 　 　 地上停车位 80个 　 地下车库停车位 633个 　 采用双层立体车位可增至1044个 “11.06亿元成本预算” 根据上述规划，项目总成本约为11.06亿元 项目 单价 数量 总价 土地成本 5000000 43.31 216,550,000 建安成本 商业 3700 96619 357,490,300 公寓 3200 45518 145,657,600 写字楼 3200 26510 84,832,000 住宅 2500 54080 135,200,000 车库 2800 22175 62,090,000 工程建设其它费用 管理费 1.20% 785269900 9,423,239 勘察设计 2% 785269900 15,705,398 工程监理 1.50% 785269900 11,779,049 咨询 0.80% 785269900 6,282,159 配套费 250 244902 61,225,500 不可预见费 5% 244902 12,245 成本合计 1,106,247,490 “市值测算” 正常市场情况下，项目总市值约为31亿元，但考虑到政策和市场 的不可遇见性，最差市场市值约25.27亿元 目前市场市值 最差市场市值 　 数量 单价 总价 商业 96619 25000 2,415,475,000 公寓 45518 7800 355,040,400 写字楼 26510 7300 193,523,000 车位 1044 130,000 135,720,000 总市值 3,099,758,400 　 数量 单价 总价 商业 96619 20000 1,932,380,000 公寓 45518 7000 318,626,000 写字楼 26510 6500 172,315,000 车位 1044 100,000 104,400,000 总市值 2,527,721,000 “销售与自持研判” 纵观综合体发展，租售并举是主要的营销策略： 万达地产：商业全部自持，其余销售； 赛高街区：先售公寓、写字楼和住宅，商业前期自持，养商期过后再逐步销售； 香港恒隆地产商所持有的商业地产，每年提供的租金收益能够达到企业总运营收入的50%； 所以：“租售并举”是地铁综合物业最佳营销模式 “租售并举经济测算” 1、公寓、写字楼： 受政策影响，公寓、写字楼是近期热销产品 公寓、写字楼是综合物业项目前期回收成本的主要方式，所以建议全部销售； 2、住宅：本项目住宅全部返还职工； 3、车位：由于写字楼和公寓对外销售，所以出售50%车位，用于公寓、写字楼配套。 “方案A：总销售额12.05亿” *公寓、写字楼全部销售，住宅返还，车位销售50% *商业A/B区租赁，C区销售，总销售额12.05亿元 A区 集中商业 B区 商业街 C区 休闲商业 “方案B：总销售额12.79亿” *公寓、写字楼全部销售，住宅返还，车位销售50%， *商业A区租赁，B/C区销售，总销售额12.79亿元 A区 集中商业 B区 商业街 C区 休闲商业 “方案C：总销售额7.43亿” *公寓、写字楼全部销售，住宅返还，车位销售50%， *商业A/C区租赁，B区销售，总销售额7.43亿元 A区 集中商业 B区 商业街 C区 休闲商业 “A方案评估” *总投资11亿元，总销售12.05 亿元，自持商业77114㎡，销售商业15950㎡ *优点： 主力商业资产自己持有，提升整体形象统一管理 便于高品质商户招商入驻 C区