博思堂2013年宿迁运河春天的项目营销思路.ppt

谨呈：运河文化城投资开发有限公司;关于博思堂;博思堂服务保障;二、强大的团队组合;三、“顾问+代理+渠道”的多元组合优势 ;项目核心目标;PART5—营销推广策略;PART1—营销环境分析;宏观市场篇 区位竞品篇;宿迁城市概况;从以上统计数据分析总结： 1、宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于下游水平。 2、近几年来宿迁的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。;近几年宿迁市房地产供应量充足，市场正处于供大于求状态。; 恒大华府位处市区客户至本案必经之路上，会拦截较多客户，因此在附加值、价格等方面如何吸引客户关注是本案后续推广的重中之重。 区位经典项目较多，如御湖澜桥、夏阳银湖、滨湖一号、中国水城、蓝波湾、湖滨蓝郡等。;;;区域市场小结：;PART2—项目分析;;; 优势（Strengths）： 1、项目地块方正，易于规划 2、项目周边人工湖、学校、商业等??规划中，潜力地段（品质） 3、湖滨新区发展潜力地段，依托运河文化城强大后盾;PART3—项目定位; 市场定位 产品定位 客群定位 ; 市场定位 产品定位 客群定位 ;以什么为触媒 如何引爆市场;;; 全新世界级配套体验 商业、生活、休闲、教育、运动、旅游… 自享一方乐土 ; 学校就在家门口 宿迁市顶级中学标准，集结一线师资、一流教育设备 小博士们的成长之路 ; 绝佳人工湖景 为宿迁带来新的景观视野，打造双湖水系，塑造宿迁水乡 站在阳台可观景 ; 圈层人士集结地 生活因选择而改变，不一样的生活圈，不一样的生活态度，同时，享受不一样的生活方式 ;; 市场定位 产品定位 客群定位 ;客户诉求点分析 介于本区域后期良好的教育、旅游等资源，本案客户的购买动机基本以投资为主要目的。;客户地图;每个人;PART4—项目推案思考;;80㎡左右;;;;;选用市场比较法，以本案竞品为重点参考，结合市场上和本项目存在最大可能竞争关系的的项目价格建议：本案2013年产品销售均价以3600元/㎡为宜。; 推售计划 销售目标 价格建议 销售策略 ; 推售计划 销售目标 价格建议 销售策略 ; 推售计划 销售目标 价格建议 销售策略 ;PART5—营销推广策略;营销总策略;本案存在的障碍点; 推广先行，通过户外大牌、报纸、DM等线上渠道，将运河文化城对湖滨新区乃至宿迁市发展的意义进行剖析，通过本区域即将落成的运河乐园、城市展览馆、会议中心、体育馆、金陵酒店、运河金陵、广电大楼等配套进行分项介绍。树立湖滨新区板块全新的独立都市形象。加强客户对此地段的认可度。 推广建议： 春季房展会（5月1日） 城市区域价值论坛（5月11） 运河乐园开园活动（7月6日）; 营销策略 推广计划 媒体策略 费用预估;突破二：本案卖点挖掘，打破品质不足 项目入市，将产品精工细琢的品质进行宣传，同时通过打造项目景观、户型、智能安防、物业等附加值将本案价值做最大化提升。 精心打造样板房使客户对新的生活场景产生向往，以产品事实说话，从品质细节打动客户。 售楼处、样板房接待流程完善，将最专业的服务团队展现给客户。 推广建议： 产品推介会（7月6日） 售楼处公开活动（5月11） 样板房公开活动（6月15日）;突破三：强强联合，解决客户资源难题 博思堂与运河文化城强强联合，通过双方资源整合共享，将已积累的宿迁市客户资源进行最大化筛选和利用，以保证后续销售中的客户蓄水量。 通过短信、DM的定向投放，将目标客群进行定期维护；通过周边乡镇派单、路演等进行项目动态传播，将乡镇目标客群进行有效锁定。 推广建议： 派单、路演计划（6月-12月） 缤纷夏日，水上总动员（7月-9月） 售楼处DIY系列暖场活动（7月-11月每周末）; 营销策略 推广计划 媒体策略 费用预估;推广时机与节奏把握; 营销策略 推广计划 媒体策略 费用预估; 营销策略 推广计划 媒体策略 费用预估;; 营销策略 推广计划 媒体策略 费用预估;定居新城， 有湖有景有生活; 营销策略 推广计划 媒体策略 费用预估; 营销策略 推广计划 媒体策略 费用预估;悠然，源自生活;; 媒体总策略 利用多个媒体相组合，互补型应用，形成联动效应。; 营销策略 推广计划 媒体策略 费用预估;现场包装建议-售楼处;现场包装建议-围墙、道旗;短信;宿迁房产网; 营销策略 推广计划 媒体策略 费用预估;推广费用预估;2013年推广费用：占年度销售总额的1.2%，约325万元;THANKS！ BEST-TEAM 博思堂