同策2010年09月嘉兴平湖的项目市场的报告.ppt

* * 项目经济指标 目前平湖地产项目多分布于东湖片区，体量从9万至40万不等，多以多种复合形态产品组合为主。客户呈现区域性聚向特征，市场还是以刚需以及初次改善为主 项目名称 金色港湾 世纪名苑三期 星洲城市花园 东湖雅苑 龙湫湾 龙盛蓝郡 东湖明珠花园 金色华庭 耀江·海德城 区位 东湖大道，北临上海塘 祥中路、东湖大道 祥中路、东湖大道 东湖大道、三港路 文涛路、东湖大道 祥中路、东方路 环城东路西侧、环城北路北侧 新华北路、福臻路 东湖大道东侧、环南西路南侧 总体量 17万 4.5万 12.39万 15万 23万 13万 9万 20万 40万 项目规划 金色港湾地上建筑面积13万方，地下建筑面积4.2万方，一期10幢高层，二期多层 世纪名苑三期纯岛屿社区，由洋房、联排、小高层、高层组成 总建筑面积12.39万方，规划户数800户，由11幢高层组成，分为；两期开发 总建筑面积15万方，由13幢新古典风格的高层组成，中轴对称的皇家园林景观 龙湫湾总建面23万方，由独栋、双拼、联排、法式官邸、高层 龙盛蓝郡由花园洋房、小高层、高层组成，总建面13万方，分为二期开发 东湖明珠花园总建面9万方，由高层、小高层组成 20万方建筑囊括叠加、多层、高层等多种物业形态，共分为三期开发 耀江·海德城涵盖了花园洋房、联排、景观小高层、高层等多种物业类型。共分为三期开发，目前一期已基本售罄 客户构成 东区乡镇私营业主为主，部分公务员 市区客户、东区乡镇私营业主、老业主 东区乡镇私营业主为主 东区乡镇私营业主为主，部分公务员、市区客户 来人全市性客户，各乡镇私营业主为主 —— 市区客户为主 北区乡镇客户为主，部分开发区私营业主 市区客户占主导 客户属性 刚需，初次改善为主 初次改善为主 刚需为主 刚需，首次改善为主 初次、多次改善为主 —— 刚需置业、首次改善 刚需客户为主，部分首次改善型需求 刚需置业、改善性客户各占一半 * * 产品线对比 通过对产品线的对比和参照，了解平湖目前市场上的主力户型及主力面积段划分，为本项目的产品定位做参照与支撑。 目前平湖市场的主推住宅产品为两房、改善型的三房为主，户型面积范围在85-90、120-140之间，通过各项目去化情况了解到两房产品相对三房产品去化相对较快。 项目名称 产品类型 产品特点 户型 面积范围 主力户型 金色港湾 高层 拼接户型，有一定的附送价值 三房 120-135 135平米的三房 四房 140 世纪名苑三期 小高层、多层 户型舒适，南北景观阳台 两房 88 88的两房、130-140的三房 三房 130-140 四房 150-170 星洲城市花园 高层 户型常规，南北通透 两房 85-90 90的两房、120-140的三房 三房 120-140 东湖雅苑 高层  房型方正，宽大弧形阳台 三房 130-140 130-140的三房 四房 170-180 东湖明珠花园 高层、小高层 进深较长，朝南面不足 两房 85-90 90的两房 三房 130-140 四房 194 金色华庭 高层、多层 户型常规，南北通透 两房 85-90 130的三房 三房 130 四房 140-160 耀江·海德城 联排、花园洋房、小高层、高 大阳台、窗台设计 联排 220-240 110-130的三房 两房 85-90 三房 110-130 * * 价格对比 通过对市场现有项目的价格梳理，了解市场供应的主力单价、总价的承受区间，并结合本项目的自身特点设计行之有效的价格策略 项目名称 建筑形态 价格水平 金色港湾 高层 均价：6500 世纪名苑三期 小高层、多层 多层：9000 小高层：7500 星洲城市花园 高层 均价：6800 东湖雅苑 高层 均价：7500 龙湫湾 独栋、双拼、联排、法式官邸、高层 -- 龙盛蓝郡 花园洋房、小高层、高层 -- 东湖明珠花园 高层、小高层 均价：8000 金色华庭 高层、多层 多层：7000 高层：6200 耀江·海德城 联排、花园洋房、小高层、高层 联排：10000（12套） 小高层：6500 东湖区湖目前价格水平： 多层： 9000左右 小高层： 6500-8000 平湖城区目前价格水平： 联排： 10000以上 小高层： 6200左右 * * 未来推量 根据统计目前平湖尚有137.92万方的商品住宅潜在供应量，按年均去化38.35万方计算，需要约3.6年去化完毕。 项目（地块）名称 建筑面积 东湖明珠城 5.74 星洲城市花园 9.74 龙湫湾 21.13 东湖雅苑 10.7 金色港湾 10.37 龙盛蓝郡 11.2 金色华庭 10 耀江·海德城 25 雅园置业 14.3 平湖市如意路东侧、城南路北侧 5.28 平湖市城南路北侧、香榭丽都小区西