同策2010年05月卓越上海世纪中心的项目定位的报告.ppt

宏观调控 政策周期研判 07年调控政策影响借鉴 07年调控政策影响借鉴 07年调控政策影响借鉴 调控政策中期效果研判 2011年经济形式研判 2011年房地产发展趋势研判 房地产长期发展趋势及应对 徐汇区项目周边写字楼 漕河泾开发区 宜山路商圈 酒店式公寓市场 酒店式公寓市场 徐汇酒店式公寓市场 徐汇酒店式公寓市场 写字楼 商业 酒店式公寓 写字楼价格定位 写字楼价格定位 华宜大厦 闵行区绿地科技岛 绿地科技岛 绿地科技岛 中星海上名邸 中星海上名邸 中海瀛台 中海瀛台 宏观调控预判 写字楼主要受宏观经济形势影响，全球金融危机过后，市场已过低谷，将触底回升，但回升速度将比较缓慢 上海地区商业市场基本处在平稳发展态势中，价格基本保持平稳，年度涨幅小 预计2011年二季度重回上市通道，但目前基数较高，涨幅相对有限 商办物业受宏观调控影响较小，以平稳走势可能性最大；住宅市场会有下探再回升的过程，本案上市期虽处回升阶段，但价格较目前的高点仍有涨幅的可能性较小。综合考虑，本案上市价不考虑价格涨幅，测算也先以当前价格测算。 结合各类物业市场走势及宏观环境，暂不给予价格涨幅预期 至上市时价格涨幅预期 37000 （精装售价39000元/平米） 37000 酒店式公寓 55000 55000 商业 33500 33500 写字楼 上市售价预判 当前售价 物业类型 上市价格预判 项目属性梳理 市场分析 初步定位 价格与测算 价格定位 经济测算 税后 净利润率 净利润 项目投资总额 = 53% = 土地面积320元/平方米 2210.50 320 11、建设配套费 销售总额0.02% 205.35 7.61 10、房地产初始登记费 建安工程费的0.1% 135.00 5.00 9、建设工程审价费 建筑面积5元/平方米 135.00 5 8、环卫接管费 建筑面积100元/平方米 2700.00 100 7、智能化设施费 建筑面积150元/平方米 4050.00 150 6、绿化费 建筑面积20元/平方米 540.00 20 5、小区燃气安装 建筑面积145元/平方米 3915.00 145 4、供电设施费 建筑面积12.5元/平方米 337.50 12.5 3、电话工程工程费 建筑面积17.5元/平方米 472.50 17.5 2、供水管道工程费 地上总建筑面积60元/平方米 1620.00 60 1、人防 　 16320.85 604.48 四、配套设施和竣工费 按5000元/平米测算 135000.00 5000 1、各类物业 　 135000.00 5000.00 三、建安工程费 建安工程费1% 1350.00 50.00 5、可行性研究费用 建安工程费的1.7% 2295.00 85.00 4、估价师、监理等费用 设计费的0.5% 121.50 4.50 3、勘察费用 建安工程费的3% 4050.00 150.00 2、规划设计费用 建安工程费0.04% 54.00 2.00 1、招投标费用 　 7870.50 291.50 二、前期工程费 土地成本的3% 9720.00 360 3、土地契税 15万元/亩 1554.26 225 2、城市基础设施建设费 按起始价计算 324000 12000 1、土地成本 　 335274.255 　 一、土地费用 估算依据 总费用 （万元） 单位成本 成本项目 　 298086.60 　 九、净利润 税前利润的25% 99362.20 11607.73 3、所得税 销售收入的1% 10267.50 1199.47 2、土地增值税 销售收入的5.5% 56471.25 6597.11 1、营业税及附加 　 166100.95 　 八、税费（万元） 610500.00 37000 3、酒店式公寓 　按上述定价测算 165000.00 55000 2、商业 251250.00 33500 1、写字楼 　 1026750.00 38027.78 七、销售总收入 前五项之和 562562.44 20835.65 六、项目投资总额 利率及财务发生费用 10800.00 400.00 5、财务费用 前三项费用的3% 14344.34 531.27 4、管理费用 建安工程费的5% 6750.00 250.00 3、不可预见费 销售收入的3% 30802.50 1140.83 2、销售费用 建安工程费的4% 5400.00 200.00 1、物业管理基金 　 68096.84 2522.11 五、开发间接费 估算依据 总费用 （万元） 单位成本 成本项目 附录：个案分析参考 附