同策2010年上海常发地产嘉定新城的项目前期定位的报告.ppt

日期：2010/1;市场扫描;本案;;项目背景;项目背景;;*;*;*;*;*;项目背景;;;+;;土地成本分析;目前区域公寓基准价格在1.4万方，随着11号线正式通车及区域规划利好的兑现，正常情况下，预计2011年上半年嘉定新城公寓价格在2万元左右;1、正常情况下，至2011年上半年嘉定新城公寓价格在2万元左右，而未来最悲观情况下，区域公寓价格的底部是多少？ 2、在最悲观情况下的公寓价格的底部，本案的安全边际何在？;正常情况下，2011年上半年嘉定新城公寓价格：20000元/平方米;贝尙湾;结合九亭板块价格波动，我们预判至2011年，最为极端情况下区域公寓价格价格的底部为：;项目楼板价12000元/平方米vs极端悲观下公寓楼板价必须摊薄至9400元/平方米 Q:如何摊薄成本？;;二房90㎡ 全赠送面积21㎡;;;【借鉴点——公寓产品通过高附加值、摊薄成本，实现高溢价】 公寓产品大面积赠送，超过附加值，使得其单价相对竞品具有明显、不可逾越的性价比优势； 该产品由于为区域内的创新性产品，自我定价能力较强。;万安金邸 两房两厅一卫 89m2;公寓户型附赠手法借鉴;;;一层连地下室——总面积182㎡;;【借鉴点——叠加别墅基础上的创新升级】 摒弃传统的公寓+联排的规划手法，在“联排”区独创新型物业类型，大幅提升公寓价值； 先以“联庭”入市，引发市场关注，提升项目社区档次，为后期公寓高价入市创造条件； 在未来联庭产品升级上，可配置电梯入户方式； 该产品由于为区域内的创新性产品，自我定价能力较强。;1、容积率1.2以上 2、类别墅，高附加值 3、带电梯，品质感高;拥有独立的入户门，私密性强 挑高客厅设计，气派非凡 赠送入户花园、庭院，高附加值;电梯设计，方便实用 挑高客厅设计，气派非凡 赠送入户花园、露台，高附加值;电梯设计，方便实用 多露台设计，采光良好舒适性强 挑高客厅设计，气派非凡 赠送入户花园、顶层超大露台，高附加值;;+;市场扫描;区域竞争梳理;公寓市场梳理;区域主要在售公寓项目为保利家园三期、盘古天地、保利湖畔阳光苑;;;;;;户型对比;;别墅市场梳理;南翔板块;规划对比;;;;区域竞争总结;市场扫描;客户预判;现有客户构成;区域主要项目客户构???;现有别墅客户构成;客户需求分析;未来客户构成;初期;;;紫气东来绿化带;当前至轨交正式开通前;当前至轨交正式开通前;项目客户定位;;客源客层;核心客户;市区导入客户 65% 多次置业经验，舒适型改善需求 关注总价和类别墅氛围;;市场扫描;;高层、小高层+创新叠墅产品;产品线建议;公寓户型设置;1+1房: 70平方米;;户型面积与联排别墅差异化竞争;;销售策略;附：同策简介; ;同策 · INTRODUCE;同策 · INTRODUCE;同策 · INTRODUCE;嘉宝紫提湾;浦发香舍;清水颐园;项目位置：嘉定菊园 项目规模：总占地面积18万，总建面30万 容积率：1.6 产品线构成： 联排，洋房，公寓，商业 开发商：保利地产 合作方式：营销代理;项目位置：嘉定新城 项目规模：总占地面积13万方，建筑面积40万方 容积率：1.6-3.0 产品线构成： 高层，小高层，洋房 开发商：新城地产 合作方式：营销代理;嘉宝紫提湾;;■ 通过“同策咨询” 品牌吸引力、 亲朋介绍、媒体、 房展会及SP活动导入，对 “同策咨询”代理各楼盘产生兴趣并有置业需求的准客户和潜在客户 ■ 已购“同策咨询”代理楼盘并有重复购买能力与意愿的客户;会员特性; ; 上海同策房产咨询股份有限公司