同致行2010年08月临沂金泰·华城的项目营销执行的报告.ppt

金泰·华城项目营销执行报告 谨呈：山东泰盛恒地产有限公司 项目目标的制定 三大目标下的营销思考及策略导向 目标下的营销策略：两大营销策略，六大营销手段 2010年目标任务分解 原则1：线上线下媒体全面出击，立势一步到位，差异化营销突破 线上：指大众媒体广告，也就是我们通常在各类公开性的媒体上所看到或听到的广告，如报纸、电视、电台、杂志等等。 线下：非大众媒体广告，也叫做终端广告。就是围绕广告卖场、促销所需要及涉及的所有宣传物料，即：单张、画册、插页、说明书、海报、喷画、包装、折页...... 也包括了相关的公关活动。 原则2：户外广告客户截流 主要媒介选择说明：从线上到线下的结合 形象蓄客期：利用活动与建立项目高尚形象，同时通过会员招募考察客户诚意度 开盘期：形象高度强化，完成销售目标 持销加推期：深化形象，丰满价值，多做活动营销；推动老带新，结合会所作圈层营销，考虑加推 推售方式即现有客户解决思路 项目一期营销阶段的划分 现场沙画艺术沙龙（开盘后续暖场活动） 项目节点：持续销售、加推 阶段目的：持续销售热度，口碑传播突破，以老带新和圈层营销拓展客户，深化形象，丰满价值。 推广主题方向：鉴于前期形象期短暂，项目形象不饱满，此阶段时间较长，系统的梳理项目价值，对项目形象进行补充和丰满。 1、项目加推信息 2、项目形象及价值系列3. 推广渠道：线上线下同时推广，线下主打圈层活动 户外广告：保持户外广告，根据实际情况更换内容； 其他媒体：重点强化短信等时效性强的媒体渠道。 C 推广分期 8 9 10 11 12 1 7 持销加推期 C 推广分期 8.28 金泰会启动仪式暨产品新闻发布会，积累客户 积累500批诚意客户，10月17日开盘 会员招募 开盘 10.17 9.20 认筹 体验展示中心开发暨认筹活动，取得预售许可证后，即可认筹，交纳诚意金2万元、日进斗金 3 营销执行 分阶段营销执行 营销执行 形象导入及蓄客期 开盘强销期 持销及加推期 10年8月-10年10月16 10年10月17日-31月 10年11月-11年9月 根据项目开发进度与市场条件，金泰·华城计划于2010年8月推向市场展开客户积累，第一批单位于2010年10月17日公开发售。一期预计销售周期为12个月，我们根据不同的销售时机分为以下三个销售阶段： 形象导入及蓄客期：2010年8月—2010年10月上旬 开盘强销期：2010年10月17日～2010月10月31日 持销及加推期：2010年11月——2011年9月 展示核心概念 建立市场形象 截流目标客户 形象高度强化 完成开盘目标 形象深化价值丰满 加推完成销售目标 第一阶段：形象蓄客期（8月-10月上旬） 阶段性营销组织 目标： 形象：建立项目高端的市场形象 认筹：展开认筹积累客户，为开盘项目开盘打下基础 主要节点： 8月9日进场；8月28日金泰会启动暨产品新闻发布会；9月20日展示体验中心开放暨认筹 政策：政策不明朗，下半年调控继续，但三四线城市调控力度及影响较小。 面临问题： 营销工作： 推广工作： 其他： 关键事项： 展示到位、活动组织、价格策略 建立全方位立体化的推广渠道，锁定圈层客户 专业市场行销，品牌宣传 推广 活动 第一阶段 关键 物料 营销推广主线 金泰恒业品牌形象的导入； 项目整体形象：125万平米国际街院生活城/生活由此更世界 一期产品形象：退台式电梯入户墅质洋房、情景小高层（洋房产品为形象产品，篇幅适当放大） 项目价值体系（建筑、园林、配套、安保、物管等） 项目会员招募、认筹、开盘、节日活动等信息告知 1、与城市对话：大盘起势，奠定项目高端形象；从城市规划、区域在临沂的定位、涑河改造等方面着手提炼区域价值，重塑项目区域价值。 2、与客户精神与物质层面的沟通，即生活方式与产品价值体系的梳理。 推广目标 推广主题 关键营销活动 西安花城之旅（媒体、话语领袖、政府公务员、银行） 8月12日 外展/行销启动 8月25日 中秋大赏暨中秋节活动 9月22日 展示体验中心开放暨项目认筹 9月20日 金泰会启动暨产品新闻发布会 8月28日 开工仪式 8月21日 推广 活动 第一阶段 关键 物料 关键活动：金泰会启动仪式暨产品新闻发布会 活动主题：金泰会启动仪式暨产品新闻发布会 活动目标：启动金泰会，积累客户群体。通过产品新闻发布会，传递项目价值点，吸引客户关注并取得认可。 活动时间：8月28日 活动地点：蓝海国际大酒店 参与人员：规划设计团队/营销团队/规划部门/媒体/目标客户群体 活动要点 设计单位及营销团队阐述项目规划策划理念，针对产品核心价值点进行详细讲解，吸引客户关注并取得认可； 活动邀请当地主流媒体参与，并在媒体上报道。