同致行2010年升龙·洛阳西小屯的项目年度营销执行的报告.ppt

项目整体开发战略 整体开发节奏——开发顺序 C地块 B地块 A地块 C地块 景观资源最优区，能够快速树立项目形象 B地块 完善项目及区域商业配套需求，提升项目价值 A地块 项目品质形象巩固阶段，实现项目高价值区 项目整体开发战略 整体开发战略分析—— C地块 景观资源最优区，能够快速树立项目形象 B地块 完善项目及区域商业配套需求，提升项目价值 A地块 项目品质形象巩固阶段，实现项目高价值区 优质地块先行开发，打造优质产 品线，快速抢占市场，树立形象 丰富项目产品线，完善项目及区域 商业配套，巩固项目形象及地位 通过前期开发物业的成熟逐步提升低 价值区域产品的价值，实现利润增长 项目整体开发战略 项目分期开发各期参数指标—— 分期 一期（C地块） 二期（B地块） 三期（A地块） 合计 住宅 商业 住宅 商业 住宅 商业 分项 234724 105574 120132 59462 265875 35900 821667 总建筑面积 340298 179594 301775 建面配比 41.4% 21.9% 36.7% 100.0% 容积率 5.29 5.99 3.36 　 启动区营销策略 重大工程与营销节点 2011年2月底完成启动区住宅产品整体销售率60%，商业销售率35%以上， B地块小户型公寓销售率75%以上，实现销售额12亿元 3月 6月 9月 12月 2010年 2011年 时间轴线 4.8市区临时售楼部开放 9.5启动区首批房源开盘 7.10产品推介暨联盟商家签约会 3月 7.18启动区首批房源 公开认筹 9.23启动区二批房源入市 10.10启动区首批商业认筹 10.31启动区首批商业开盘 10.24启动区二批房源认筹 11.7 B地块公寓认筹 11.28 B地块公寓开盘 12.12启动区二批房源开盘 8.28 售房部、景观示范区对外开放 启动区营销策略 2010年 2011年 1、临时售房部包装、开放； 2、区域炒作、户外发布、形象树立、认筹开盘物料筹备； 项目炒作、户外发布、信息传递、开盘物料筹备等； 阶段划分 销售目标 前期物料筹备阶段 营销执行 1月 筹备阶段 4月 7月 9月 11月 3月 市场预热阶段 公开认筹阶段 强销阶段 持续热销阶段 工程进度 营销节点 1、4月8日临时售房部开放； 2、5月份报纸广告出街； 1、7月10日产品推介暨联盟商家签约会； 2、7月18日启动区首批房源公开认筹； 3、8月28日售房部、景观示范区对外开放 客户积蓄阶段 认筹目标：1500张卡 最大限度转化认筹客户量 实现销售启动区总体量的60%以上 营销思路 1、3月中下旬项目宣传设计物料到位、销售说辞制定完毕； 2、销售人员招聘到岗，培训到位； 做好项目前期的筹备工作，主要是合作单位的确定、宣传物料、沙盘、3D影视的制作到位 通过低碳营销手法，开拓大客户资源，广泛积累客户资源。 媒体密集投放，形象宣传与价值卖点导入有机结合，通过推介会、公开排号最大程度吸筹，为后期火爆的销售奠定基础； 利用8月售房部、示范区开放、连续性的认筹、开盘等活动引爆市场，不断向外界传递项目销售信息，树立项目的高端物业形象； 利用价格控制、营销活动等策略，借二批房源的开盘，制作市场热销局面，以此形成价格差异，重点消化首批剩余产品； 项目炒作、户外发布、信息传递、认筹开盘筹备等； 1、9月5日启动区首批房源开盘； 2、9月23日启动区二批房源入市； 3、10月10日启动区首批商业认筹；31日开盘； 4、10.24启动区二批房源认筹； 1、户外发布、信息传递、认筹开盘物料筹备； 2、产品推介会物料准备； 1、产品规划、VI系统设计、广告设计、销售物料设计制作、销售团队组建、销售培训； 2、工地围墙出街； 1、11月7日，B地块小户型公寓认筹；28日开盘； 2、12.12启动区二批房源开盘； 1、8月底C地块1-9#楼取得预售许可证； 1、9月底C地块一期商业取得预售许可证； 2、10月底B地块公寓楼取得预售许可证； 营销 阶段 支出 项目 项目明细 费用预估(万元) 合计(万元) 比例 临时售楼处开放前 物料 3D、模型、销售物料等 70 265 19% 户外 工地围墙制作、安装 150 媒体 网络 5 活动 大客户拓展、旅游大使选拔赛 60 首批房源认筹至开盘前 物料 认筹物料、礼品等 70 415 29.7% 户外 围墙、大牌、车体、候车亭 180 媒体 报纸、电视、电台、网络、DM、短信 95 活动 产品推介会、认筹、售房部/景观示范区开放、开盘、售房部暖场活动等 100 二批推出至开盘前 物料 开盘物料、礼品等 80 420 31.3% 户外 围墙、大牌、车体、候车亭 90 媒体 报纸、电视、广播、网络、DM、短信 150 活动 认筹、开