商丘华商世贸的项目商业运营总体的策略32DOC2008年.doc

华商世贸项目商业运营总体策略 目录 前言 策略形成的条件 策略形成的目的 市场调查与结论分析 对项目名称、定位、价格、销售方式和商业运营的审视 项目分析 商业规划 招商策略 商业经营及管理策略 开业策略 营销推广策略的建议 第一部分 前言 华商世贸作为商丘市品牌影响力最强最大的商业地产项目，通过开发商与钧城的共同努力下，现阶段基本确定了（住宅、商业、酒店、公寓、写字楼）的设计与规划。 为使项目的整体开发获得成功，项目不可分割的有机体，重头戏，最大的利润区和最代表市场形象标志的商业部分——华商世贸购物中心。它的形象树立，品牌塑造，商业规划，商家引进，后期商业运营管理和商铺产权销售等，是项目运营接下来亟待思考解决，并认真执行的关键所在。 广州钧城有幸成为项目商业运营的顾问机构，有责任，有义务通过市场调查分析，深入了解商丘市整体商业环境及竞争对手的运营现状，并借鉴自己公司及其他项目成功的经验和案例，调动可利用的商家资源，为项目的整体商业运营，提供一套商业运营策略，供开发商参考。 第二部分 策略形成的条件 华商世贸整体项目开发理念、产品定位、市场定位和形象定位的分析和验证。 合作方前期的商业规划、业态设置和招商执行的大量工作实践和资源数据的提供，以及友好的工作配合。 我团队针对性、验证性市场调查工作分析。 对原有的产品定位、商业定位、客户群定位和市场定位的重新思考。 第三部分 策略形成的目的 对项目整体商业运营起到指导性的策略支持。 是项目商业定位、商业规划、业态设置、业种选择、商家定位与引进、商业经营管理等方面制定工作计划流程，形成执行手段和方法的方向、目标和依据。 是统一和协调项目各职能部门工作执行的指导性、强制性文件。 有助于改变销售、商业运营、物业、广告推广等各部门分割的情况，使其步调一致、互相协助、互相影响，形成一个全员招商、全员销售的良好格局。通过各方力量参与协同作战，弥补招商人力资源的严重不足，从多角度、多方位增强执行力度，促进商业运营的快速实现。 是项目商业地位确立和市场环境形成的前提条件。 是项目物业价值和商业价值提升的理论指导和战略要素。 是项目品牌形象和企业品牌形象推广宣传的依据和条件，通过形象的市场推广和客户的忠诚，使商业与住宅、酒店、写字楼、公寓等进行完美的结合，成为商丘市乃至全省典范的房地产品牌形象。 第四部分 市场调查与结论分析 市场调查的组织、设计与执行 调研目的 为本项目的商业定位、业态选择、招商执行提供运营策略和创意元素。 为本项目的商业形象塑造、广告推广策略、招商资料及说辞的形成提供现实数据支撑。 市调内容 了解商丘市的整体情况以及经济格局。 了解商丘市的经营者的经营现状、发展思路和真是想法。 了解商丘市的主要消费群体、消费心理和消费倾向。 了解业主的真正需求、消费愿景和对神火商圈的见解。 调查方式 普通性调研 验证并借鉴项目的前期调查报告，参与各种数据资料，不再进行重复调研。 针对性调研 通过走访、观察、深入交谈、政府官员等形式，对商丘市的整体经济格局及市场空白、发展规划趋势、对本项目产生影响的各种因素等进行调研。 针对个人的消费特征、购物、餐饮、休闲娱乐等习惯，就商业繁华区的购物人群、经营商户、已购房的业主等群体进行一对一的问卷调查。 验证性调研 就本项目情况，验证分析消费者的主要构成和消费倾向，进而确定本项目的市场空隙。 就本项目设定的业态定位、业种选择、项目品牌嫁接的可能性；在潜在消费群体和部分可能嫁接的经营商家中，进行一对一的访问、洽谈、摸底，从而达到验证初步设想的目的。 通过相关资料数据的调研分析验证，为本项目准确界定招商目标客户、差异化定位和营销提供客观依据。 附件一《华商世贸商业项目市场调查报告.PPT格式》 第五部分 对项目名称、定位、价格、销售方式和商业运营的审视 名称：华商世贸购物中心 该名称所显示和传达的信息在于“华商世贸”和“购物中心”两个层面的涵义。作为综合性商业地产项目名称来讲，原本没有对错之分，只是在商丘这个独特的地域文化、特殊的市场环境中，尤其是“华商世贸”所处在商丘市的核心商圈内，以及优越的立地条件下，它就存在以下几点遗憾： 有雷同之嫌，不具备独特性、唯一性，容易被取代和混淆。 没有突显项目的交通地位、城市功能定位，形象塑造不具备个性特征。 没有体现出商丘的地域文化的特征，亲和力和感召力减弱，在形象塑造上缺少了一个重要的背景支撑的环节。 名称中因缺少了这些要素，故它的记忆性、传达性、唯一性、冲击力等功能作用就会显得较弱了。 定位的审视和思考 房地产开发过程中，其项目的产品定位（功能定位）、形象定位、市场定位、客户群定位、运营模式定位、销售和招商定位、推广与宣传定位等的准确性、实效性以及升华和提升是项目成