和声机构2010年11月三正池州清溪凯旋门的项目营销的的策划提报.ppt

三正池州清溪凯旋门项目 营销策划提报;前言 Preface;我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向。;客户目标 投资保障：通过高效运作实现良好的销售回款，以支持后续项目的投资所需； 溢价空间：通过产品及营销手法创新实现价值突破，提升整体盈利水平； 品牌效益：实现项目品牌及企业品牌价值的共建，为项目的持续运营及后续项 目的开展搭建平台。;本报告主要解决的问题;;PART I 我们在哪里？;竞争关系;1、城市概况;池州近年来经济发展步伐加快，GDP年增长率超过15%左右，固定资产投资保持稳定快速增长，人均GDP在全省处于中游位置。;;全池州人口在160万人左右，其中城市人口仅在15万人左右，未来池州中期计划城区人口为50万人，城市化未来发展空间相对较大。社会整体消费力增长强劲，新一轮消费升级特征明显，以私用汽车、住房为代表的消费热点将持续上升。;池州市分为老城片区和东部经济园片区两个片区。其中老城片区又分为老城区组团和站前区组团。近期重点发展老城南部及 站前区，重点招 商引资发展园区 经济。;5、房地产成交量;6、市场小结;竞争关系;板块竞争关系分析;池州市房地产板块划分为六个板块：老城核心板块、城南板块、城东板块、城西板块、城北板块以及站前板块；其中政府目前重点发展方向为城南板块、新站板块，长远发展方向为城东发展。 从项目规划及营销上，每个板块的房地产项目，既能呈现独特的区域特点和专属于自己的客户群体，又不约而同地在市场的跌宕起伏中同进同退，或独辟蹊径的产品定位、目标客户群，或抱团取暖的营销策略、推广思路，同中有异，异中有同。 ;城 西 板 块;老城核心板块：中心城区板块，配套齐全，价格较高。 板块属性：交通、购物、银行、办公等配套齐全，享受中心城区的繁华与便利。 开发模式：老城区由于地块等因素的制约，出让地块以拆迁为主，开发的项目主要以商住合一的项目为主，希望财富广场、金汇大厦、池州新天地、商之都等，居住环境较嘈杂。 价格范围：均价在4500-5500元左右，随着市区供应量的减少，后期价格将有一定提升。 供 应 量：市区土地???限，项目主要以商住一体的小项目为主，后期市区主要以商业项目为主，且供应量较小。;项目位置：池州长江路与百牙路交汇处 销售信息：一期商铺10多套50-200平米，住宅2#、3#、4#、5#、6#面积78-225平米，其中大户型为复式住宅，压轴7#、8#、9#、10#200余套住宅即将面世，商铺约20多间，美食街后期推出。　 销售价格：商业4000-28000元/平米，住宅均价4600-5000元/平米 占地面积：89亩；总建筑面积：48500平米 物业公司：青松物业 建筑风格：现代简约风格 突出两点：中心地段、区位配套 投资商：安徽商之都有限责任公司 竞争分析：该项目在池州有一定影响力，且销售价格在同类产品中较高。 ; 清溪河畔 健康生活 ;项目地址：九华山大道与东街黄金海岸交汇处 技术指标：占地250亩、总建面22万余平米、容积率1.56、绿化率35% 建筑类别：多层、小高层 在售情况：五期预计推出公寓50、60平米；住宅136—240平米 销售均价：公寓价格5500元/㎡、住宅 4500元/㎡ 建筑风格：新古典主义 园林特色：健康主题园林 突出亮点：外部景观资源充分利用；优质学区配套；前期物业服务的品牌号召力；12000平方米的超大规模中央购物步行街；1500平米的时尚度假式阳光会所。;城南板块：可就近享受核心区成熟配套，价格较高。 板块属性：城南板块主要指清溪河以南的区域，是中心城区的南向延申区域。城南板块距离老城区板块较近，可享受老城区板块的交通、购物、银行等配套。 开发模式：可成片开发，规模较大，目前开发项目较多，在售的有康庄城市花园、华邦阳光城、太阳新城等。 价格范围：均价在4000-5000元左右，仅次于核心城区，随着城市发展，现在也是水涨船高。 供 应 量：该区域当前居住氛围较好，配套齐全，且为城市重点发展方向，后期区域供应量会持续增加。;源自地中海的公馆生活;项目地址：秀山南路与烟柳路交口南侧 技术指标：占地128亩、总建筑面积 15万平米、容积率1.8、绿化率35% 建筑类别：多层、小高层、高层 在售情况：小高层90-130平米及顶层复式房源 销售均价：4600-5000元/㎡ 风格特色：地中海，欧式风格园林 突出亮点：特有的地中海风格；内部景观精致，与周边环境形成强烈对比；小区自建幼儿园，凸显教育优势。 竞争分析：此项目在池州有一定影响力，且销售价格在同类产品中最高；就近享受中心城区配套，楼盘形象较高，将是本案直接竞争对手。;城南板块：池州老化工区域 板块属性：城西板块主要指白洋河以西池州市老化工区域，城西板块距离市中心较近，但是由于偏