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同致行2011年8月郑州惠众·西城一品首批房源价格制定的方案
惠众·西城一品首批房源价格制定方案;本次项目定价的意义及原则:
近期在整个限购限贷的政策的打压下,整体房地产市场处于调整阶段,成交低迷,并且各代理银行放款速度与之前相比有明显的放缓。因此本次定价的原则我司有以下几个方面的考虑:;二、现阶段入市价格的测算及建议;项目周边竞争楼盘分布——;;3.6限购令出台;一、正商明钻7月24日开盘:
房源:前期17#、19#楼开盘剩余房源及18#楼三栋,约560套房源打包销售;
面积区间:包括43㎡一房、89-102㎡两房、118㎡三房;
优惠:认筹当天办卡客户优惠100元/㎡;按揭1%,一次性3%;三房额外优惠 25000元至总房款;
价格:成交价6300-6500元/㎡;
销售情况:当天销售54套优惠力度大但销售较差。
;;3.6限购令出台;;3.6限购令出台;当前推售房源
房源: 7月30日3#楼一单元开盘(临秦岭路) 33层两梯四户共128套;
面积:两房84㎡、86㎡,三房134㎡;
优惠:按揭4%,全款7%;
销售情况:5万元大定,当天销售80余套。
近期推售:尾盘剩余房源销售;3.6限购令出台;;3.6限购令出台;当前推售情况:
一、中原新城2#楼7月24日开盘
房源:推出新天地组团2#楼,3个单元、33层、两梯六户,共324套房源;
面积区间: 55㎡一方、86-90㎡两房、133-140㎡三房;
销售均价:6900元/㎡;
优惠:入会2%,一次性3%,按揭无优惠,开盘当天额外2个点优惠;
销售情况:当天成交51套,开盘去化率为16%,效果较差;
2#楼近期采用封盘后,小批量多频次推售开盘策略;
8.14—中原新天地2#2单元5-20层60套房源,开盘均价7100左右 ,当天成交30套;
8.21—中原新天地2#1单元6-20层房源 60套,开盘均价7100左右,当天成交19套;
8.28—中原新天地2#1单元5-31层房源 80套,左右均价7100左右 ,当天成交23套。;1、从调研结果可以看出,受限购令的影响,近阶段周边竞争市场整体销售价格与去年同期相比下降了近10%。
2、限购令后,虽然周边竞争项目调整了营销策略并变相的降低了销售价格,但成交量依旧低迷,客户观望情绪比较严重。
3、项目及营销上重要的节点——认筹及开盘解筹效果越来越不理想,客户对普通的营销手段已经开始麻木,关注重点只在实际成交价格上。
4、因此本项目此次首批房源入市价格制定必须合理、客观,尊重近阶段真实的市场情况及升级客户的心理预期来制定,才能达到一个较好的销售效果,保证在限购令影响的淡市下取得营销制胜。;二、现阶段入市价格的测算及建议; 客观市场下现阶段的入市售价测算;A、成本法
B、收益法
C、市场比较法√
D、客户心理价位摸排√;根据目前郑州楼市现状,结项目周边在售楼盘深入调研与各项目实际成交均价,我司按照区域因素(项目地段、片区商业环境、交通便捷状况、周边污染、区域发展前景、片区自然环境 )与项目因素(物业规模、整体规划、外立面形象、园林设计及小区绿化、产品创新设计、朝向、公共部分装修档次、会所、幼儿园、车位噪音影响、物业管理 )等标准进行分析对比,运用科学的价格计算模型推算项目的价格。;市场比较法;
交易时点;1、区域因素修正;2、项目规划设计情况修正;3、市场宣传推广修正;4、交易时点修正;住宅销售均价制订体系;p项目综合 = ∑ P修正A* tn≈6572元/㎡
(p项目修正A——比较A楼盘修整价格, tn——各楼盘相应权重);住宅定价系统;1、结合项目自身的价值与周边竞争楼盘的比较得出项目售价为:6572元/㎡;
2、配合近期升级客户心理价预计测算出本项目整体销售均价为:6427元/㎡;;根据现阶段客观市场评分体系及客户心理预期摸排,现阶段的入市价格较低,但原预定住宅整体均价:6800元/㎡
能不能实现?
怎么实现?; 客观市场下现阶段的入市售价测算;一、采用低开高走价格策略
二、按楼栋素质科学定价策略
三、合理化的价差制定策略;首次开盘务必求一个较好的销售结果,形成良好口碑,为后期销售奠定基础;
首次开盘要预留一定的溢价空间,让第一批钟情于项目的客户得到实惠;
目前受调控政策的影响,市场处于低迷期,入市时不宜采用高举高打的策略,价格不宜过高;
开发商在片区市场的知名度不高,难以形成有利的口碑效应,因此,在首批房源应采用 低开高走的策略,引爆市场;;楼栋打分表因素及所占比重;二、按楼栋素质科学定价;各楼栋整体销售均价明细;参考近期市场客观情况、及我们建议采用的低开高走的价格策略;再结合项目本身楼栋本身素质的不同,那么我们建议在保证整体均价6800元/㎡实收价格的基础上:;根据此策略推算,首批房源入市销售过程中整体成交均价将不低于6602元/㎡。;9#:6558元/㎡;7#、9#
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