同策2012年郑州正弘集团航空港的项目前期思路研讨的报告.ppt

郑州正弘集团航空港项目——前期思路研讨报告;引言;项目理解;项目/特征 城郊大盘属性 航空港区特殊的“地理位置”;《中原城市群发展战略构想》：提出中原城市群以郑州为中心，形成产业集聚、城镇密集的大“十”字形基本架构，确立经济一体化空间轮廓； 郑州都市圈：郑州作为中原都市群第一层次，以郑州新区、中心城区为核心，发展成为大郑州中部地区具有较大影响力的区域性中心城市，领跑中原都市群。;新区地位;航空港区定位;北部 物流商贸区;航空港区交通结构;航空港区生态环境;城市/基因 “中原城市群”城市发展战略 航空港区——未来现代化生态航空新城;;内部市场格局;区域土地供应;区域客户;S;R1;寻找核心驱动因素 站在土地运营商的高度催熟土地 使土地属性产生变化，土地价值提升;;——项目策略思考;——项目策略思考;产业驱动案例;;政府KPI：基础配套建设/相关优惠政策/近期实施计划 产业KPI：明确的产业发展导向，导入匹配的产业客户 产居结合：产业发展支持居住开发，居住开发支持产业发展;产业驱动因素;产业驱动因素;产业驱动因素;产业驱动因素;同策观点; 产业客户;按照人均30㎡计算，得出66万㎡的消化面积;同策建议;——项目策略思考;交通驱动案例;交通驱动案例;延伸区域：公共交通配套能够贯通市区关键节点 规划时间：与土地发展契合，形成预期价值释放;;同策观点;购买公寓产品的客户置业目的为投资居多 购买低密度产品的客户置业目的多为改善需求; 同策观点;;——项目策略思考;;公园主题思路原则：吸引人流，与客户建立共鸣，最大化提升项目价值;主题公园分类 ;公园商业驱动案例;1985年4月，正式通过了华侨城建设方案 1985-11-11华侨城宣告成立 创立初期，国务院侨办直属的香港中旅集团以其每年三分之一的利润作为华侨城的初始开发投资，沙河公司、国家及省公司仅投入少量资金； 开发时，距离当时的深圳城市中心约14km，属于完全的郊区地带。;;区域性商业中心最大程度地提升了区域的整体价值，特色商业街次之； 社区商业对整个区域的影响度不大，但对楼盘的形象塑造贡献大； 区域性商业中心和特色商业街能创造最大的投资价???；;主题公园：民俗文化村、锦绣中华、世界之窗、欢乐谷 文化艺术：何香凝美术馆、华厦艺术中心 休闲娱乐：雕塑公园和走廊、OCT生态广场、保龄球馆、 体育活动中心等;将蛮荒状态的原生资源整理成为可观赏体验的生态资源，使区域的生态景观得到广泛认可;将配套及形象作为项目驱动因素贯彻整个开发过程，加速区域及项目价值 顺应外部区域发展，进行针对性的开发策略借势而为;典型案例——日本难波城;典型案例——规划设计;典型案例——公园景观;在项目各个方面都会合周边的公交系统、人行流线联系起来，使得整个项目各个功能之间都是非常连贯的可以穿梭。 地铁南北动脉经过“难波站”。15分钟到新大阪车站，大阪关西机场均约30分钟。 国内以及海外访问都很便利。;打造特色景观，主题性公园商业，形成高端商业配套的同时拔升整体的区域及项目形象 利用外部的交通道路资源，形成一体化的交通上盖新型商业体;;;;;项目启动期;项目启动期;项目启动期;项目启动期;;;;;;项目发展期;项目发展期;阶段诉求 卖先期开发景观公园完整形象 卖项目生活观理念 卖不断完善的配套;;;;;;;开发背景 郑州空港区的形象基本建设完成 项目完整形象及生活理念释放完毕 持有型物业收益增幅明显，项目高额溢价收关 ;开发目标 实现项目品牌价值的升华 实现项目高溢价目标 持续推动前期公园形象的维护 维护品牌的高端形象输出;阶段诉求 完整的世界级·空港城市公园;;;;;;;