同致行2011年05月郑州正印置业的项目整体发展战略建议.ppt

谨呈：郑州正印置业有限公司;前言;;;启示—— 郑州在中原城市群的核心领导地位，为房地产业的持续蓬勃奠定基础，对于正印地产来讲，项目在实现其价值的同时又承担企业进军房地产业使命，为项目开发提出了更高的要求。;;发展规律——“城市空间扩张，多中心发展”成为城市空间扩展必然选择。郑州市已进入多中心发展时期，项目所在东南板块是目前城市发展的中心区域之一，房地产开发聚集，竞争加剧的同时必将炒热区域，为正印项目带来市场机遇。;启示—— 迎合郑东南板块的规划发展方向，本项目将取势东南板块发展，借助美景鸿城、橡树玫瑰城、鼎盛阳光城等项目对区域的带动，深度细分板块市场，注重产品差异化，成为强调郑东南板块的舒适型居住功能的补缺者。;;固定资产投资——郑州市固定资产投资增速出现回落，但增速仍超过20%。其中房地产投资增速大幅上涨，达到50.9%，占固定资产投资比重接近30%，是郑州市重要投资产业。;产业结构——国家大规模的投资计划的落实促使郑州市2010年第二产业快速增长，同比增幅达到15.1%，比重出现反弹，而第三产业增速较09年有所放缓。随着城市经济进入稳定发展期，第三产业增速将快速提高。;人口与城镇化——近年来，郑州市人口导入速度加快，城镇化率快速推进，尤其2010年，城镇化率达到66.4%，同比上涨3个百分点。城镇化率的提高一方面为城市经济的发展提供动力支持，另一方面也为城市带来大量的住房刚性需求，为城市房地产业的发展提供重要支持。;;;区域市场——项目所在的管城区是郑州市传统老城区，近年来城建相对滞后，房地产开发推进速度较慢，限制了区域房地产热度的提升。;区域市场——管城区区域发展的不平衡，目前区域发展重心已经由中心城区向南部转移。房地产开发进度仍较为缓慢，近年来供应量出现连续下滑，供求关系紧张，其供应主要来自南部航海路以南大盘，与正印项目距离较近，存在较大的客户分流可能，竞争激烈。;;竞争容量——一级竞争市场目前在售市场供应总量326.3万㎡，已推出108.2万㎡，后续将推出218.1万㎡，平均容积率3.56，竞争激烈，正印项目必须考虑在激烈的竞争中建立??身差异化的发展特色，针对性的产品战略是项目突围的关键。;;物业类型——郑南板块住宅房地产以中高层、高层产品为主，其中18层以上的高层占总供给量的81%，产品同质化严重，竞争激烈。;产品户型——郑南板块主力产品线以二房为主，表现出明显的“年轻化、过度型”置业特征，一房出现明显的供大于求现象，四房及复式等产品市场需求不足，成为滞销产品。正印项目应结合市场需求，针对性打造自身产品。;户型面积——区域市场户型面积两房集中在70-90㎡，三房面积区间集中在100-110，120-140 ㎡，分别向紧凑型和舒适型产品集中。“市场细分”的发展过程已达较深入阶段，正印项目应立足主力产品，适当发展市场补缺产品，以迎合区域客户需求。;产品设计——从产品设计角度来看，项目周边目前在售项目已通过各种创新方式增加产品附加值，下一步的发展重点将体现在“舒适度”与“功能性”的居住理念组合方面;郑南房地产市场目前处于基本成熟市场向成熟市场过度的阶段，客户普遍关注居住环境的改善，而对版块价值的认识尚未深入，下一步的发展方向将随着版块运动由“市场细分”向“品质化”的方向迈进，5年后将呈现高度成熟市场的特征;商业基础——管城区发展极不平衡，人口分布不均，区域内临近火车站商圈的片区人口密集，商业发达。而项目所在的南曹乡、十八里河镇人口密度极低，商业需求有限，商业氛围不足，发展商业面临一定的市场风险。;;;;美景鸿城;;;;板块运动——南水北调工程为郑州市南部发展带来巨大机遇，二七滨河新区、管城新商城组团顺势相继提出，由政府主导的南部板块运动进入黄金发展期，大规模新城建设快速推进，未来人口将快速聚集，南部区域成熟度将大幅度提升，必将促进更靠近市区的区域的成熟。;管城发展——管城区新商城组团发展规划的提出，将大大改善管城区发展落后局面，尤其《管城区南曹乡总体规划(2010—2020年)》 首次将十八里河南曹乡划入郑州市中心城区，区域进入快速发展通道，落后局面将快速改善，对于正印项目来讲，应充分预期未来区域价值，前瞻性的看待房地产开发。;;;;;;;;;;;;;;;;项目整体定位思考的信息整合;与时代一起成长，现在即未来;;? ;发展价值思考——基于项目自身特点，结合未来区域的变化特征、市场竞争特征等诸多因素，项目整体将突出5大价值体系;针对项目一期未获得市场的广泛认知，且二期产品与一期产品存在差异，因此二期在推广时应与一期有所不同，推广基调应结合二期产品演绎一种全新的生活方式，获得目标客户的认同;营销人对项目形象的理解;;;;项目价格预期——市场比较法;项目价格预期——市场比较法;项目价格预期——市场比较法;项目价格预期——