广州市增城区荔城泰富广场商业的项目的的策划的方案97PPT2009年.ppt

二十一、经济分析 销售收入： 商 铺 一楼5688平方米×均价15640元 =8896万元 二楼5165平方米×均价9836元 = 5080万元 住 宅 25112平方米×均价4290元 = 1.077亿元 商铺和住宅销售收入合计：2.4746亿元 二十一、经济分析 销售收入： 商铺出租 第一年租金收入： 一楼 — 5688平方米×均价157元/平方米×12个月 = 1071万元 二楼 — 5165平方米×均价82元/平方米×12个月 = 508.2万元 押金三个月： 一楼 — 5688平方米×均价157元/平方米×3个月 = 267万元 二楼 — 5165平方米×均价82元/平方米×3个月 = 127万元 以上租金、押金合计：1973万元 销售收入2.4746亿元 + 租金、押金收入1973万元， 合计收入为：2.6119亿元 二十一、经济分析 经济平衡 土地成本：1500万元 建设成本：1000元/平方米×36000平方米 = 3600万元 电梯、中央空调、消防、水电： 500元/平方米×36000平方米 = 1800万元 装修成本：400元/平方米×36000平方米 = 1440万元 其它不可预见成本（如基础、水电负荷等）：2000万元 合计成本：1.034亿元 销售收入2.45亿元 — 成本1.034亿元 盈利约：1.416亿元 十三、项目经营规划设计 商业部份 楼 层 经营业态 经 营 品 牌 （拟） 面积 （㎡） 商铺规格（㎡） 商铺数量 占用率 箱包 万里马、POLO、SKAP…… 200 50 4 4% 珠宝首饰 周大福、周生生、六福、伊泰莲娜、名表…… 500 250 2 9% 其它 ATM银行柜员机 250 250 1 4% 公用面积 过道、扶梯、前后左右门口、中央大堂 1600 28% 拟进驻的商家 商业部份 拟进驻的商家 商业部份 十三、项目经营规划设计 商业部份 楼 层 经营业态 经 营 品 牌 （拟） 面积 （㎡） 商铺规格（㎡） 商铺数量 占用率 二楼 （男士世界） 男装 金利来、鳄鱼、G2000、PLAY BOY、七匹狼、劲霸男装、雅戈尔、TONY JEANS、华伦天奴…… 700 50-100 7-10 14% 休闲运动 耐克、adidas、李宁牌、安踏、班尼路、GIORDANO、 600 50-100 7-10 12% 名烟名酒 XO、轩尼诗、五粮液、茅台、长城干红、中华、芙蓉王、熊猫…… 300 50-100 3-5 6% 拟进驻的商家 商业部份 十三、项目经营规划设计 商业部份 楼 层 经营业态 经 营 品 牌 （拟） 面积 （㎡） 商铺规格（㎡） 商铺数量 占用率 二楼 （儿童世界） 童装 小猪班纳、米奇、可可鸭、卡通屋…… 1000 50-100 10-15 20% 玩具 变形金刚、芭比娃娃…… 200 25-50 4-8 4% 学习用品 背背佳、文具、教材、文体用品、益智产品…… 300 25-50 6-10 6% 其它 屈臣氏、万宁、哈根达斯、仙踪林…… 500 250 1-2 10% 公用面积 过道、电梯、架空 1500 28% 拟进驻的商家 商业部份 十三、项目经营规划设计 注：此为初步构思，具体引入的品牌需根 据荔城的人口结构、消费层次、品牌 商的意愿再作调整控制。 十四、主要招商目标 商铺1： 实行预先间隔三种规格（25、50、100平方米）店铺的方式 进行招商，规定经营业态； 主要招商对象：本地及外地品牌经营商。 商铺2： 实行不间隔“平方光地”圈地方式定向招商； 主要招商对象：本地及外地的品牌经营商。 十五、项目定价策略 商业部份 楼 层 朝 向 商 铺 类 型 售 价（元/㎡） 租价（元/㎡/月） 折 扣 1楼 正门向 A+ 类街铺 30000 250 最低8折 后门向 A 类街铺 21600 180 最低8折 左向 B 类街铺 15600 130 最低8折 右向 B 类街铺 15600 130 最低8折 内铺 C 类内铺 11000 93 最低8折 均 价 15640 157 最低8折 2楼 扶梯口向 A+ 类 12000 100 最低8折 左边向 B 类 9600 80 最低8折 右边向 B 类 9600 80 最低8折 中间铺 B 类 9600 80 最低8折 后门向 C 类 8380 70 最低8折 均 价 9836 82 最低8折 十五、项目定价策略 商业部份 定价依据： 依据投资商10年收回投资成本的心理预期，及普遍认同规律， 用目前西城路、挂绿路同地段月租金标准×12个月×10年=商铺定 价及租金