德思勤2008年7月20日深圳绿景龙华牛栏前的项目前期的的策划的报告.ppt

更 高 的 价 位 市场需求承受能力客户心理价位关口 竞争对手价格水平 项 目 成 本 更 低 的 价 位 在此价格以上没有可能的需求 项目价格的上限 项 目 定 价 的 出 发 点 和 依 据 项目价格的下线 在此价格以下没有可能的利润 价格定位决定因素 市场需求——目标客户对项目所在片区的可接受价格限度； 项目成本——含地价、财务成本、建筑工程、税费、利润、及管理费用等； 市场价格——本项目客户可能选择的其它竞争项目的价格水平和品质对比。 以上3个方面分别决定了本项目定价的上限、下限和区间。如图所示： 6.10.2、价格策略 市场比较法拟定核心均价 七里香榭/10000元/㎡ 金地梅陇镇/12000元/㎡ 阳光新境园/9500元/㎡ 世纪春城4期/11000元/㎡ 潜龙华城/9500元/㎡ 春华四季园/10000元/㎡ 幸福枫景/9600元/㎡ 　参考同区域可比项目，本项目当前可参考的售价约９０００－１００００元／㎡ 区域市场价格调研 6.10.3、价格策略 不考虑政策等不可预测因素影响，在当前市场售价下滑的趋势下，德思勤有信心将价格稳定在当前水平：最终整体均价约8000-9000元/㎡ 地理位置、交通状况周边配套、项目规模建筑密度、自然环境 停 车 位、噪音视野户型特色、外 立 面内 装 修、物业管理营销策划、供求状况发展商品牌、工程进度客户心理价位等 决定 售 价 6.10.4、酒店式公寓价格定位 项目 丹枫雅苑 梅陇镇 阳光新境园 四季春城 幸福枫景 潜龙华城 取样价格 12000元/㎡ 12000元/㎡ 9500元/㎡ 10000元/㎡ 9600元/㎡ 9500元/㎡ 权重 15% 20% 20% 10% 10% 25% 加权平均 1800元/㎡ 2400元/㎡ 1900元/㎡ 1000元/㎡ 960元/㎡ 2375元/㎡ 合成价格 10435元/㎡ 　参考当前同区域可比项目，本项目售价约10500元／㎡，去处装修成本因素本项目毛坯房入市参考价格约9000元／㎡。 6.10.5、住宅价格定位 住宅核心均价的推演 外部市场环境因素：市场比较法 内部资源因素：酒店式公寓价格影响 所占权重：70% 所占权重：30% 酒店式公寓入市均价： 8000-9000元/㎡ 住宅资源优势增值10% 目前市场均价：9000元/㎡ 预计入市均价：9500-10000元/㎡ 市场触底后反弹10% 注：此核心均价的推演不包含对政策等不可预知因素的预测，具体价格策略在项目开盘前一个月内提交。 6.10.6、商业价格定位 注：此核心均价的推演不包含对政策等不可预知因素的预测，具体价格策略在项目开盘前一个月内提交。 片区二手街铺出租价格介于50-80元/㎡/月之间，而本项目的位置和交通都较发达，对商业提供有利条件，而万众城家居市场的底层商铺对于本项目具有参考意义，故以此作为参照。 万众城底商租金：80元/㎡/月，每年以10%幅度的上涨。 通过收益还原法计算本项目商业价格，按6%回报率计算为： 本项目商业均价范围：18000—20000元/㎡ 6.11.1费用预算 传统营销时代营销推广费用占总销售额的1.5%，面对目前市场调整期与未来市场的反弹期，建议适当增加营销推广费用。 本方案暂为1200万——1500万元 （注：以上费用不包括售楼处的装修、样板房装修的费用、销售管理费用、中介服务费用等） 假设项目住宅以9500-10000元/㎡的单价入市 酒店以8000-9000元/㎡的单价入市 商业以18000-20000元/㎡的单价入市 6.11.2各阶段营销推广费用细分 蓄势期 开盘热销期 持续热销期 尾盘期 约55% 约20% 约20% 约5% 比例分配说明： 蓄势期：包含前期报广、户外广告位后期租用费用以及秋交会和外展场等费用投入，故占据比重最大； 持续热销期：因项目跨年度销售，需二次启动，所需营销推广费用比重相对较大。 Thank you！ 德思勤，是中国领先的房地产综合服务商之一，我们珍视与客户的每一次合作，我们始终坚持以客户的利益为出发点，为客户量身定制专业的房地产解决方案。 预祝项目取得圆满成功 Taskin, is the leading integrative real estate services and consultancy company in China, committed to provide professional customized solution with the philosophy of constant care with our client, and always puttin