思源2010年天津振业·城中央全案营销的方案.ppt

蜿蜒小路归家，增加归家路上的乐趣 3.促销策略—— 首期优惠建议 排卡客户优惠替代形式：积分倍速卡 优势 刺激客户尽快排卡，是短期内快速储客的有效手段 风险 需经过严格测算，若开盘时间延后，优惠比例增加，成交价格可能失控 一旦优惠价格失控，使首期报价提升，后期销售价格必定提升，影响销售 报 告 架 构 目标梳理 项目理解 市场调研与分析 策略 执行 财务分析 开盘前执行细案 营销策略 阶段储客期 开盘期 强势储客期 亮相期 筹备期 12月 6月 7月 8月 1月 11月 10月 9月 形象围挡出街 开工仪式 销售主管到岗位 外展场确定 3月 4月 2月 5月 销售团队组建完毕 项目围挡出街开始接电 销售团队进场 外展亮相 亮相发布会 取得销许 客户推介会 客户首次排卡 客户二次升级 开盘 2010年 2011年 动工 1区正负零 2区正负零 销售中心开放 工程节点 销售中心落成 开盘前营销阶段设定 亮相期 2010年10月-2010年12月 项目形象亮相 突出内环核心位置，实现高调亮相，站位中高端市场 强调大盘及非居住综合体的舒适居住属性，区隔竞争对手 给坚守内环一个理由 内环内 30万㎡ 非城市综合体 （内环 低密 30万㎡纯居大盘） 推广主题 亮相期 2010年10月-2010年12月 亮相期 2010年10月-2010年12月 品牌故事手册、中央生活手册（阐述区域价值及配套）、品牌宣传片 10月初项目及外展亮相 项目亮相发布会 外展场亮相 关键节点 营销活动 销售道具 释放信息 12月销售中心亮相 推广渠道 地产网——软文、论坛（免费）、详情页 纸媒——《晚报》、《新报》等媒体集中性软文发布； 短信及电话回访——告知客户开放活动 品牌故事、区域价值、项目规划信息及产品面积区间 项目围挡——更新，保持新鲜感 地产网——软文、论坛炒作（免费）、论坛活动 短信及电话回访及周边老社区直投 销售中心开放活动 社区、企事业单位、写字楼巡展 项目及区域沙盘 主题：“发现城际子午线”暨振业?城中央新闻发布会 内容： 邀约媒体及业内人事参会 传递品牌及项目形象，以高品质亮相活动，奠定项目在天津市场上的高形象 重点营销活动 亮相期 2010年10月-2010年12月 主题：城际子午线?概念体验馆开放 内容： 将项目销售中心包装成体验馆，以子午线为蓝本打造城际中央生活样板 启动线上推广，对外传递高铁、三城、城央为我所用的诉求 重点营销活动 亮相期 2010年10月-2010年12月 主题：“领略城际子午线”城中央系列巡展活动 内容： 走访区域重点小区、企事业单位、写字楼 项目展示讲解并邀约到访体验 亮相期 2010年10月-2010年12月 重点营销活动 形式： 1、渠道巡展活动 2、用渠道的筛选和深耕建立高质客户网络 亮相期 2010年10月-2010年12月 重点营销活动 阶段储客期 2011年1月-2月 项目价值再提升 以高铁联动带来的三城价值，拉升项目高度，区隔竞品 事件营销以国家级定位拉升项目高度，形成热点效应 深化客群价值认同，达到蓄客目标 生活在国家的脊梁上 国家级都会生活圈，30分钟切换京津滨三地繁华 推广主题 阶段储客期 2011年1月-2月 阶段储客期 2011年1月-2月 —— 无 无重要营销活动，以客户维系活动及现场暖场活动为主 关键节点 推广重点 营销活动 销售道具 释放信息 全方位梳理项目价值并宣导 推广渠道 项目围挡——更新，保持新鲜感 地产网——软文、论坛炒作（免费）、论坛活动 短信及电话回访及周边老社区直投 —— 主题：“跨越城际”城中央三地文化之旅系列活动 内容： 通过对自然到访和渠道客户以问卷调查的形式进行筛分，甄选优质客户 客户抽奖赢取京津滨三地免费游 形式： 1、问卷调查 2、抽奖旅游 重点营销活动 阶段储客期 2011年1月-2月 强势储客期 2011年3月-4月 回归客户，凝聚圈层客户忠诚度 圈层交流，感受同价值向心力，凝聚A级客户，引导销售实现 营造业主专属尊贵感，引发他人向往 附加值强力渲染 ，进一步拉开与竞品的竞争格局 中央有“第” 一席城央腹地 世代家业传承 推广主题 强势储客期 2011年3月-4月 强势储客期 2011年3月-4月 关键节点 推广重点 营销活动 销售道具 释放信息 3月初客户推介会 3月中旬客户卡一次升级 客户首次排卡 圈层客户活动 推广渠道 项目围挡更新；户外及路牌更新；短信及电话回访 地产网——软文、论坛炒作（免费）、首页旗帜广告、论坛跟帖活动 纸媒——今晚报、每日新报硬广；周边老社区直投 验资排卡活动（不收取诚意金，客户仅需在制定银行的借记卡中存入制定金额，严明便可排卡，资金不冻结） —— 均价及价格区间 4月中旬取得销售许可证 4月中旬客户二