慈溪市恒元置业观城商业的项目市场调研及的方案建议34PPT安佳.ppt

开发方案建议三 集中式部分：集中式建材商城规划在329国道一侧，规划为三层，单层面积设计为6000平米左右 商铺部分业态延伸到五金等行业，设计为三层全街铺 建议项目的整体容积率≥1.2 规划建议 项目收益=集中式商业销售收益+商铺销售收益 =用地面积×容积率×占比×销售预计单价+用地面积×容积率×占比×销售预计单价 =36097*1.2 ×42% ×7000+ 36097*1.2 ×58% ×8000 =3.28亿 备注：集中式商业销售均价以7000元/平米，街铺销售均价以8000元/平米测算 效益分析 开发方案建议 方案 物业规划 预计容积率 总建面预算 商业面积预算 观海卫现有建材容量 分析 建议 方案一 建材街铺、公寓 1.6 57755 34653 约10000 做大容积率，提高整体价值做低商业面积 √ 方案二 商业步行街、建材商城 1.2 43316 建材29021 步行街14295 约10000 区域已有商业市场，面临生存压力 ╳ 方案三 建材商城、建材街铺 1.2 43316 43316 约10000 建材面积过大，大大超过市场容量 ╳ 建议解析 通过以上三种方案的分析比较，方案一可以将建筑面积做大，同时降低建材专业市场的份量，较好的满足了开发的目标，因此建议采用；方案二整体建筑面积较小，经济价值受到限制，同时步行街的开发存在较大的风险；方案三整体建筑面积也较小，同时建材商业面积远远超出市场容量，因此，本项目的开发推荐采用方案一。 结 论 本项目开发建议选取方案一中的“建材商铺+公寓（酒店）”组合的开发模式，但此方案需对以下方面进行调整： 需将现有用地性质“商业用地”调整为“商住用地”（329国道沿街部分） 需按一定比例配置仓储等配套用地 需将现有“多层、低层”的建筑层数调整为“低层、多层、小高层” 受市场容量限制，需将用地规划中的“建材市场”调整为“建材市场及其他” 补充说明 在无法进行以上调整的情况下，政府需成功引进大型建材类主力店（如百安居等），将成为项目开发的必要条件。 全案完，感谢！ 恒元置业观城商业项目初步市场调研及方案建议 研究思路 现状盘点 提出问题 专业市场 发展规律 成功案例借鉴 开发方案建议 第一部分 研究基础 第二部分 研究视角 第三部分 案例研究 第四部分 方案建议 汇报议程 第一部分 研究基础 第二部分 研究视角 第三部分 案例研究 第四部分 方案建议 现状盘点 提出问题 汇报议程 本地块位于慈溪市观海卫镇G329国道南侧。毗邻观城商业中心。 15公里 项目四至及交通条件 项目规划指标： 容积率 ：1.6---2.0 占地面积：36097平方米 建筑密度：35%---50% 绿地率:≥20% 用地性质：商业用地 地块用途：家装专业市场 项目四至： 东：毗邻宁波圣亚电器有限公司； 西：慈溪福山纸业橡胶有限公司； 南：牌楼江； 北：G329国道。 交通条件： 交通便利，毗邻G329国道（宁波至慈溪段）及观海卫路（镇区主干道）。 G329国道 G329国道 雕像 地块东侧 地块东南侧 地块西侧 地块南侧 地块西南角 地块规划指标、四至及交通条件 地块解析 地块描述：◇项目地块形状相对规整，地势平坦；◇地块内现状较为干净，拆迁完毕，地面已平整；◇ 地块北面临街面约140米。 地块分析：◇项目地块在紧邻329国道及观海卫路，交通极为便利，对专业市场的重要性不言而喻；◇地块毗邻观城“慈东第一街” ，商贸繁荣。◇地块周边的观海卫路形成了观城建材商圈。 约140米 G329国道 观海卫路 基于现状提出问题 专业市场区域的外部环境如何，项目能不能做？ Q1 项目如果能做，有哪几种可能的组合方案，采用哪种开发方案更符合自身利益？ Q2 第一部分 研究基础 第二部分 研究视角 第三部分 案例研究 第四部分 方案建议 专业市场 发展规律 市场总结 竞争格局研判 竞争优劣势分析 汇报议程 专业市场的分类 建材市场属于靠近消费地型的专业市场，市场的规模和辐射面主要与市场需求的程度有关，市场潜在需求较大，竞争压力较小时，专业市场则能够得到长足的发展。 典型产品：农副产品、粮食市场 产生原因：产品受运输情况、仓储保管、目标市场的消费水平、消费习惯、自然条件影响较大 典型产品：水果、建材 产生原因：产品受自然条件等限制，生产集中在某一特定区域，而产品则行销全国各地，在一些地方形成不同规模的专业市场 典型产品：低压电器、轻纺 产生原因：受当地产业结构、产业规模、技术力量、产品特性、传统观念等因素影响，在生产地形成富有特色的专业市场 典型产品：便于运输的小商品 产