惹目地产2010年11月4日高碑店白沟的项目全程的的策划的报告.ppt

③ 卧室壁柜空间高度为2.1米 由于低于2.2米而不计入建筑面积 被称为“隐藏式衣橱”。 【户型建议】 ④ 空调机位不计算建筑面积 后期可改造为生活阳台使用 【户型建议】 【细节建议】 社区主入口 入户大堂 一层私密景观 策略 Market interpretation 第五部分 【目的】 实现快速回款 树立项目形象 营销策略 推广策略 营销策略 价格策略 推售策略 营销策略 营销活动 营销节点 【价格策略】 项目影响因素、权重及指标确定 市场项目导入，评估各项目分值 将各分值回归线性方程，计算方程结果 该计算结果为本项目的市场合理均价 市场导向——市场比较法 序号 项目评估项 权重分配 1 地段 0.5 2 配套 0.3 3 物业管理 0.3 4 建筑品质 0.3 5 项目规划 0.4 6 立面装饰 0.3 7 开发商实力及信誉 0.1 8 户型设计 0.1 9 营销推广 0.1 【价格策略】 价格制定——①确定权重项 【价格策略】 序号 项目评估项 权重分配 富润晶典 东方帝景 理想城 本案 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 1 地段 0.5 4 2 4.5 2.25 4.5 2.25 3 1.5 2 配套 0.3 4 1.2 4.5 1.35 4.5 1.35 3 0.9 3 物业管理 0.3 2 0.6 2 0.6 2 0.6 3 0.9 4 建筑品质 0.3 4 1.2 4 1.2 3 0.9 4 1.2 5 项目规划 0.4 3.5 1.4 2 0.8 3.5 1.4 3 1.2 6 立面装饰 0.3 5 1.5 4.5 1.35 3 0.9 5 1.5 7 开发商实力及信誉 0.1 2 0.2 2 0.2 3 0.3 2 0.2 8 户型设计 0.1 2 0.2 2 0.2 2.5 0.25 4 0.4 9 营销推广 0.1 2 0.2 3.5 0.35 2.5 0.25 4 0.4 合计 8.5 8.3 8.2 8.2 价格制定——②导入类比项目、评分 项目名称 楼盘得分X 楼价Y XX YY XY 富润晶典 8.5 2950 72.25 8702500 25075 东方帝景 8.3 2750 68.89 7562500 22825 理想城 8.2 2800 67.24 7840000 22960 合计 25 8500 208.3870860 本案 8.2 - - - - 价格制定——③计算方程结果 【价格策略】 【价格策略】 价格制定——④项目定位下的市场合理均价 Y=2757.14286 因此 本项目整体均价为2760元/平方米 【价格策略】 2400 2600 2800 前期入市 形象树立 动工 基本封顶 3000 3200 准现房 实现快速回款，规避市场风险 迅速抢占市场份额 原因： 该图仅为策略示意 建议执行低开高走的价格策略 【推售策略】 入口 北 临路，环境嘈杂 前期先行推售，实现整体2500元/平方米的均价 项目工期成熟 项目形象成熟 执行3100元/平方米的整体推售均价，实现溢价 规避市场风险，实现项目溢价 【营销策略】 造势营销！ VIP卡蓄水模式 VIP卡优惠为下行式梯度优惠，促进提前办卡 根据时间节点，制定优惠 例如：8000元—5000元—3000元 VIP卡优惠：促进购卡，引导消费 形式：1万购卡，可退还 在VIP卡体现的未来选房顺序上，以摇号的原则制定。 避免后期办卡量疲软 避免办卡较晚的转签率过低 例1： 项目卡量已办理300余张，假如按卡号顺利选房的话，对后期客户办理不利。 例2： 项目转签时，卡号靠前的客户能够选到自己满意的房子，而卡号相对靠后的客户，可能没有满意的房子，导致转签率降低。 【推售策略】 联谊晚会 【营销活动】 形象代言 产品发布会 客户抽奖 公益活动 形式很多！ 但一定要适合市场和项目！ 我们需要什么活动？ 【营销节点】 前期筹备 形象导入期 VIP蓄水 开盘 强销及续销 2011年1月 2010年1月中旬 2010年5月 赠送礼品 奠基活动 开盘活动 客户抽奖 推广策略 推广主题 推广调性 推广节点 【推广主题】 配套 地段 资源 教育 价格 品质 规模 核心卖点 生活方式 用建筑渲染力体现未来居住差异化 物质层面：体现差异化建筑景观艺术 精神层面：接轨物质层面，宣扬欧洲生活艺术，使两者共鸣 【推广调性】 迈克尔·杰克逊 一场舞台SHOW 因为白沟需要刺激 关注 向往 前期筹备 形象导入期 VIP蓄水 开盘 强销及续销 2011年月 2010年1月中旬 2010年5月 赠送礼品 奠基活动 【推广节点】 从生活到项目 生活形象广告 （户外、横幅） 项目形象导入 （广告、