成都中信昊园的项目可行性分析的报告.docVIP

中信昊园416项目可行性研究报告 单价：300每亩 第一部分 项目概况 一、位置 1、位置 宗地位于成都市高新西区合作镇顺江村，成都两河森林公园以北约700m，三环以外约3公里处，距天府广场9公里，属于典型的平原地貌。地块位置关系如图所示： . 二、项目经济技术指标 1、土地面积：项目土地面积为416亩。 2、规划指标： 该宗地目前为工业用地，可变性为城镇混合用地（可兼容≤20商业）： 容积率：≤3.8 建筑密度：≤30% 控高：建筑高度（包括屋面所有设施、设备）不超过航空限高573米（绝对高程） 绿地率：≥25% 项目现状 1、宗地四至： 该项目宗地由两部分构成，即原中信昊园产业园A区和B区。整体该项目东临成都电子科技大学成都学院、南面中国普天科技和四川天澳科技，西靠成都视频电子有限公司，北接昌杰三联汽车中心。 宗地道路系统现状 宗地内现状 2、项目平坦状况：项目用地平坦，地块高程与周边道路基本一致，利于小区的进出和小区内的布置。 3、地面状况：宗地东侧为已经销售完毕的中海国际社区，地块内有东西向低压电线通过和一条可打造的沟渠途径。 4、地下状况：无管线、电缆。 5、地质情况：成都地下水丰富。 6、地面的拆迁情况：地面含4栋钢结构厂房和少量砖混结构建筑，东西向低压电线未拆迁外，其余基本不需拆迁。 第二部分 宏观经济 一、GDP 成都市经济快速增长，2006年相比2001年已翻了一番，已达到2750亿元，特别是05、06年，全市GDP的年增长率达到16%以上。 二、常住人口 全市人口流动量变化不大，常住人口呈上升趋势，但较为平稳，2006年末较2001年增加了83.5万人。 三、人均GDP 由于人口总体增幅比较平稳，因此成都市人均GDP与GDP几乎同比增长，2006年的人均GDP较2001年将近翻了一番。 四、固定投资/房地产开发投资 固定投资和房地产投资逐年增长，投资增长拉动经济上升，投资增长幅度远大于GDP增长幅度。2006年，投资增长幅度下降，但仍然远远高于GDP增长幅度。2004年前，房地产开发投资的增长低于固定投资的投资，2004年后，房地产开发投资的增长高于固定投资的投资，房地产开发投资在固定投资中的比例逐年降低，直到2004年，该比例逐渐上升且幅度较大。 五、城镇居民人均可支配收入 成都市城镇人民生活较为富裕，人均可支配收入逐年上涨，尤其是进入2006年，全市城镇人均可支配收入的增长幅度保持在12%以上。 六、城乡居民人均储蓄存款 成都市城乡人民的储蓄存款较为丰厚，购买大宗物品的消费能较强。 小结：城市建设投资拉动经济快速上涨，经济水平高，人口增长速度平稳，但消费能力较强。 第三部分 市场分析 一、施工面积/销售面积 全市商品房的施工面积的增长幅度和房地产开发投资额的增长幅度相匹配，2001年-2004年，商品房施工面积增长不稳定摆幅在8%之间，2006年增长幅度快速增加。2005年前由于房价增幅较为平稳，房地产投资增幅也相对较小，而市场销售面积的上涨幅度除2005、2006年远远低于施工面积的上涨速度外，导致商品房的施工面积/销售面积这个比值增加，相对前2004年以前，房地产市场的供求比例逐年增加，2006年成都房价增幅较大，且市场总供给的增加幅度也较大，总体供需平衡。 二、成交面积/批准销售面积 2006年成都市主城区商品房及商品住宅市场销售状况良好，成交面积1017.2万平方米， 批准预售商品房面积1209.59万平方米，供需平衡。 三、商品住宅价格增幅/人均GDP增幅及商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅 成都市商品住宅成交均价逐年上涨，但在04年一个较大的上涨幅度后，近两年上涨幅度呈递减趋势一是因为市场宏观政策，自2004年起国家就针对房地产市场进行宏观调空；二是因为本市城区在不断扩大，增加了土地供应量；三是因为本市常住人口流动量变化不大；四是因为本市房价已经达到了一个较高水平。导致房价上涨的速度在减缓。自2004年以来，商品住宅成交价格上涨的幅度大于人均GDP上涨幅度及城镇人均可支配收入上涨幅度，因此，商品住宅成交价格增幅度仍然有可能减缓。 四、投资性购买、外地人购买比例 成都市主力购房人群为本地市民，住宅自有化率较高，根据成都市房地产信息中心主办的《成都房地产市场报告》显示，2006年成都市5城区商品房个人购买者的地域构成比例为，本地个人45.6%，外地个人40.3%，市郊区个人14。1%。本市购房居民以新购房和改善居住条件为主要目的，投资购房比例较低。从外地人购买比例接近本地居民购买比例来看，外地人非常看好本地房地产市场。 五、商品住宅价格增幅/（人均可支配收入+人均储蓄余额）增幅 2004年城镇居民可支