房地产的项目融资风险管理的研究.ppt

房地产项目融资风险管理研究 汇报提纲 研究背景 国内外研究现状 研究方法与思路 主要结论 总结与展望 研究背景 　宏观环境 （1）2007年美国爆发了次级住房抵押贷款危机 （2）我国房地产业21世纪后进入突进的过程 　模式 目前我国大多数开发商通常采用的是多个项目同时运作的“滚动开发”模式 ，这种运作模式很容易受到宏观政策和经济环境的影响而产生不良资产。 研究背景 　我国房地产市场的特点 （1）产业整体的市场化程度还很低 （2）投资性需求逐渐增强 （3）城镇化之路奠定市场发展基础 （4）住房消费需求上仍有非常大的发展空间 （5）住房保障体系远不发达 （6）市场结构不合理 （7）我国居民购房能力低于国际水平 研究背景 融资方式 　据统计，在我国房地产业的资金来源中，银行信贷占到70%以上，房地产贷款余额占商业银行贷款余额的比重高达7.8% 　我国房地产项目融资特征的成因分析 　（1）计划经济思维模式的深层影响 　（2）多元化融资存在政策障碍 　（3）国有商业银行所有者缺位，风险意识欠缺 　（4）房地产项目融资监管机制不完善 因此，房地产项目融资风险管理对商业银行控制风险十分重要。 汇报提纲 研究背景 国内外研究现状 研究方法与思路 主要结论 总结与展望 国内外房地产项目融资现状 在美国等西方国家，房地产企业使用资金总额中，银行贷款只占15%左右，除了银行融资以外，国际上比较流行的房地产融资形式主要有住房公积金、住房储蓄、住房合作社、房地产建设基金、信托基金、房地产企业上市、房地产建设债券、住房抵押贷款证券等。 国内外房地产项目融资现状 自1992年海南房地产市场出现过热之后， 我国进入了房地产项目金融风险研究的初始阶段。 目前，我国所研究的房地产金融风险主要集中在社会风险和经营风险方面，如：我国房地产市场发育还不完善，房地产开发企业的生产经营风险加大，而企业的风险最终会转嫁到银行身上；道德、信用体系不健全，银行根据不完善的信用体系发放贷款产生风险；我国改革的进程中，市场经济的运行机制尚未配套，法规不健全，政策变化频率过快给房地产金融带来风险等等。 汇报提纲 研究背景 国内外研究现状 研究方法与思路 主要结论 总结与展望 研究思路与方法 房地产项目主要融资风险类型 项目风险管理评估模型 AA房地产项目融资案例 政策风险应对措施 研究方法与思路——风险类型政策风险 研究方法与思路——风险类型信用风险 1、财务风险：指公司因筹措资金而产生的风险，即公司可能丧失偿债能力的风险，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。 2、经营风险：指由于房地产投资经营失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还商业银行贷款的风险。 3、欺诈风险：指在目前房地产市场信息不充分、监督管理欠严密的情况下，开发商的开发行为与销售行为不规范甚至为其经济利益恶意欺诈银行及担保方的开发商的欺诈风险。 研究方法与思路——风险类型市场风险 引用著名经济学家、前美国经济学会会长金德尔伯格的话解释为 　“一种或一系列房地产资产在一个连续的过程中不断涨价，价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买家一这些人只想通过买卖牟取利润，而对这些资本本身的使用和产生盈利的能力不感兴趣。但由于市场的自身调节作用，房地产资产涨价最终会逆转为暴跌，引起一系列社会问题，最后一般以金融危机告终”。 研究方法与思路——风险类型操作风险 　目前，在我国商业银行房地产信贷业务中，操作风险主要表现为: 　1、贷前调查尽职不够，把关不严 　2、贷后管理流于形式 项目风险管理评估模型 采用FMEA方法与德尔菲法（专家意见法）对房地产项目融资风险管理模型进行识别与估计 。 FMEA风险评估法将风险按可能性大小（O），影响程度（S）以及可控性大小(D)三个维度评估。 项目风险管理评估模型 依据以上对我国房地产融资风险的分析，制作详细的调查问卷，组成11位专家小组，确定了33项风险因素及各项风险权重，将汇集的11位专家意见取算术平均值，得到33项房地产项目融资风险要素的权重 项目风险管理评估模型 项目风险管理评估模型 项目风险管理评估模型 项目风险管理评估模型 项目风险管理评估模型 AA房地产项目融资案例 AA房地产项目背景介绍 AA房地产项目财务状况 AA房地产项目融资风险评估 AA房地产项目融资案例 　对应风险评估值分级表可知，该项目综合条件较为理想，金融机构可接受该项目的融资需求、为其提供授信资金。但借款人机构在为期叙做授信时，应积极关注宏观政策对整体市场及个体的项目的影响，主动调整提示企业调整资金计划，尽可能的降低其中蕴藏的融资风险,从而使银行保证授信资金的安全、有效实现利润收益。 政策风险应对措施 信用风