扬州世纪花园内商业步行街商铺开盘操作的方案.docVIP

世纪花园内商铺开盘操作方案 世纪花园内商铺命名：世纪花园·金色未来内商业街 前言： 为了配合世纪花园商铺的销售，在开盘期间我们力争迅速在江都市场造成一定的声势，获得市场的关注，以便保证世纪花园内商铺在短时间内能够完成商铺的大部分去化。 为了达到这一目的，必须解决的问题主要在两个方面：一是，让投资者知道世纪花园·金色未来的发售信息；二是让准备投资的人知道世纪花园·金色未来所具备的种种优势。在解决这两个问题的过程中，需要考虑到的是：通过不同媒体间的组合、通过现场和媒体间的配合来达到推广的有效性。 一、SWOT分析 优势 本案作为社区商业物业，直接服务于世纪花园居住小区。该住区一、二期将近有1000户的居民，其消费人群将对本案构成强大的现实购买力，特别是对日常生活资料的消费和敏感性物品的消费尤其突出。目前小区一、二期物业已交付，住户也逐渐入住，消费人气和消费需求将逐步抬升，这为本案的销售和经营提供了极大的空间和消费基础。 本案在规划和设计上新颖、独到，本案在建筑风格上充满变化，布局上形成相对围合，内街环境幽雅，为今后业态的选择和经营创造了更大的空间。 劣势 远离成熟商圈。而本案位江都城北，远离中心成熟商业区域，无法依托和利用中心区域的人流和现有商业氛围。 世纪花园·世纪商业中心的销售带来了诸多负面影响，交房问题等诸多问题间接影响商铺发售信心。 威胁 世纪花园以北，是规模与世纪花园相当的建赢国际城。其内商铺也在最近即将发售。江都城北板块由于受到市政道路建设、轨道交通、城市规划以等诸多不确定性因素影响，整体房地产市场销售滞后，消费者仍存在相当的心理抗性，居住氛围不强，消费空间和消费层次不高，这直接影响本案的销售以及招商工作，也为本案的整体定位带来相当的局限性。 目前江都城北住宅区的商业配套仍以底层商铺为主，主要分布于小区外围与城市干道相连，价格分布不均，且商圈优势不明显。正因为如此，此区域世纪花园·金色未来内商业街面临的挑战是第一个吃螃蟹的挑战。 机会 随着道路及河道整治建设的不断推进，尤其是市政建设的北移，将拉近中心区域与城北板块的距离，这为消费人群的适度转移提供了可能，为今后这一区域的开发创造了契机，也为本案带来了一定的人气。 目前城北商业物业缺乏特色和文化品质，因而社区商业物业在城北商业地位和作用没有充分体现出来，而本案不管从建筑形态和布局上考虑，还是从所依赖的社区主流消费人群考虑，均在整个区域属于上流，这为本案在经营和定位上采取规范化统一管理和寻找特色，从而与周边社区商业物业形成差异和错位提供了很好的机会。 二、项目人群分析 消费者人群 世纪花园住户 这一部分人群将是本案的主流消费人群，以日常生活用品的消费和价格敏感性物品的消费为主，根据现有住户的统计和分析，世纪花园是年轻人和老年人两种年龄段的住家，这些人群往往对休闲、娱乐以及运动等的精神享受要求较高。 住区周边社区的住户 由于本案在规模和档次上均高于周围物业，在同等条件下，甚至略优于同等地段物品和服务价格，选择本处消费的可能性将会大大提高。世纪花园对面的万人小区建赢国际城的住户也将是世纪花园·金色未来内商业街主流消费群体之一。 购买者人群 世纪花园住户 这主要出于对该区域发展的信心和广源房产对老客户优惠政策的考虑，兼顾投资的需求，特别是对于一些“一铺养三代”情结深重的中老年人。从内商铺销售来看，一般小区规模大，居住人群多，那购买内商业的人其小区居民较多。 世纪商业中心的购买者 由于世纪商业中心离城市中心商圈较远，但购买者看到了未来所带来的发展契机。因此这些投资者更容易接受世纪花园·金色未来内商业街 且目前处于规划城区，逢低吸纳，以作保值增值之用，加上社区强大的购买人群作为后盾，经营相对有保证。 外地投资者 主要针对一些职业炒家，逢低建仓，待时机成熟，易手变现。这对于初始销售有一定的推动作用，但需控制，以免销售价格与今后的租金比例失调。要想吸引职业炒家必须在宣传上给其绝对的信心。如：社区规模、格调、文化品质等。 三、项目定位分析 我将本案定位成内商业步行街，无论从规模、体量都比较庞大。 本项目商铺南北纵向。项目依托的世纪花园共有约2700 户，约数万居住人群。本项目远离市中心，无法直接凭借现有的商业氛围，所以在本案定位上，我建议走特色路线和创新路线，这样既可以弥补本身的不足，又可以避开其他同类物态的竞争矛头。 其次，本案的目标人群很明显，首先应该是世纪花园的广大业主，以及周边社区，如建赢国际城的部分业主，所以，本案在定位上要考虑立足社区，面向社会，在销售及招商过程中也要考虑本社区业主的生活和利益。 本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模式，与周边同