新聚仁2010年5月21日政策调控综合的研究.ppt

2.即将开盘的项目 建议： 欲在当前形势下获得理想开盘销量，价格的下降不可避免，具体幅度视项目所处环境及产品而定； 不同于市场火爆状态下的情况，淡季的开盘尤其需要一整套的营销组合拳方案； 鉴于客户的观望心态，提供主动应对方案。 所有开发商 例—— 营销组合拳：举行各类活动吸引客源、提高产品性价比（家电、装修、面积附赠）、销售道具样板房样板段支持等； 应对客户观望：提供分期付款解决方案（首付不足）、同意按揭延后（贷款问题）、交房回购或降价补贴方案（客户对房价下滑的担心）。 3.已开盘项目（大开发商） 建议——公开降价 若存在资金流问题，则只能依靠公开降价来获取缓和空间，且降幅必须低于15%，才可能获得较好的业绩。 大开发商 形象受损 已购客户问题 风险 解决方案 一个字：“快”！ 打折周期缩短，一蹴而就，迅速回笼资金后结束降价，避免长线作战，不给已购客户过长反应期；避免长时间打折导致的品牌形象持续下降。 预先制定详实的后续公关方案，应对降价导致的原有客户不满。 机会点 领头降价，是业内老大资格的象征（如万科、恒大、绿地） 响应国家号召，政府层面公关 4.已开盘项目（小开发商） 建议——暗降 不推荐公开降价； 通过推盘策略的调整降低表面价格（例：好的房型位置延后，差的先卖）； 通过暗折（例如一次付款88折贷款92折）、限量限时特价房等方法获取短期资金流； 前文所述的营销方案亦可用（赠家电装修、付款方式放宽等）。 小开发商 5.机会点 —— 拿地、并购 由于近阶段的市场形势，成为有资金实力的开发商拿地并购的最佳时机，可获得近年来最低位的价格。 各开发商 相关链接： 5月7日上海北方城投以18.4亿元的价格拿下松江区广富林2-6号地块，溢价率92.5%，折合楼板价13724元/平方米；而就在今年2月26日，在10余家开发商的激烈争夺下，相邻且容积率相同的广富林2-4号地块最终由万科集团联合招商地产以16378元/平方米的高楼板价摘牌，相比于此前地王天价，此次松江地块价格有了接近20%的价格下调。 上海城投以11.1亿元底价摘得新江湾C4地块，楼板价仅为1万元/平方米。而新江湾城上一次卖地是在2009年底，中建地产拍得的C6地块地价高达32400元/平方米，即使此次地块要求条件苛刻。地块要求免费建造标准不低于9000元/平方米、建筑规模为2.7万平方米的全装修人才公寓，粗略计算成本为2.43亿元。以人才公寓容积率为1.2-1.5计，占地约为2万平方米；剩余地块面积为8.8公顷，建筑面积8.4万平方米，折算地块出让成本即楼面地价也仅在16100元/平方米左右。 相比中建，城投此番拿地价格几乎打了个对折。 5月7日，北京楼市调控新政出台后首次招标出让土地，两块地底价成交，另有一重头地块却由于5家开发商的报价均低于政府底价而遭遇流标（为北京顺义区马坡镇新城9号地西侧地块）。 若有赐教或意见，请联络 新聚仁机构.投资部.技术支持中心 上海市天山路600弄1号同达创业大厦19楼 Tel:8621 Fax:8621 2010年5月 完 * * * * * * * 关键词：缓慢复苏 2010年美国CPI恢复正值，阶段性脱离经济危机时的低谷。 （消费者物价指数Consumer Price Index，英文缩写CPI，是反映与居民生活有关的商品及劳务价格统计出来的物价变动指标，通常作为观察通货膨胀水平的重要指标。） 2004-2010.1年美国CPI走势 国际经济形势－－美国 一、经济背景 关键词：低迷 挣扎 季度GDP年率至2009四季度依然为负值，但经济下行幅度放缓 在经历了数十年来最严重衰退后，欧洲经济依然未能展开全面复苏 2005-2009欧元区季度GDP年率走势 经济表现－－欧元区 经济背景 联合国2010预测 根据联合国发布的《2010年世界经济形势与展望》报告，世界经济在2010年将实现2.4%的增长。 发达经济体也将出现回升、增长，但幅度不会很大。 我国经济表现 GDP、工业增加值等等指标持续回升，重返高位；表现中国经济的强势回升、充满活力！ 2008-2010 GDP季度变化 2008-2010 工业增加值增长速度变化 2008.8-2010.3 PMI指数变化 2008.7-2010.2 CPI指数变化 我国经济表现 2008年国务院确定进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，投资４万亿元来扩内需。 2009年以来，社会内需呈现大幅提升，体现我国民众消费信心的快速回复。 国家加大投资力度和优化投资结构 ，着力扩大消费需求特别是居民消费需求 ，促进房地产市场平稳