新聚仁2012年上海新城地产·宝山月浦的项目市场的的策划定位提报.ppt

名称 板块 成交 套数 成交 面积 成交 均价 交通 配套 美兰湖中华园 美兰湖 494 48353 15815 轻轨：7号线 道路：沪太公路　 新城忆华里 青浦新城 420 56243 14728 道路：沪青平公路 沪渝高速 旭辉澜悦湾 罗径 278 25302 10063 道路：沪太公路 兰湖美域 美兰湖 96 12707 13423 轻轨：7号线 道路：沪太公路 德绍豪斯 安亭 93 10173 10808 轻轨：11号线 道路：曹安公路 美兰湖畔雅苑 美兰湖 75 8815 12190 轻轨：7号线 道路：沪太公路 万科琥珀臻园 美兰湖 73 11242 19106 轻轨：7号线 道路：沪太公路 海上御景苑 罗径 21 2537 9582 道路：沪太公路 万科琥珀臻园 兰湖美域 美兰湖中华园 美兰湖畔雅苑 旭辉澜悦湾 德绍豪斯 新城忆华里 市场主力成交个案，主要集中在宝山顾村板块，洋房产品供应量较大 目前市场上成交表现优异项目集中在上海西北区，以宝山、青浦等地为主 个案特征：距离城市中心有一定距离，客源以交通导入型为主；市场接受度较高，去化速度快 溢价水平：洋房产品 所属板块 物业类型 楼盘名称 最早 开盘 成交均价 (元/㎡) 本年度供应套数 本年度去化套数 去化率 月均去化套数 主力面积（㎡） 主力总价 美兰湖 洋房 美兰湖中华园 10.09　 15815 647 494 76% 49 82-90 130-144 公寓 远洋7号 11.12　 15553 (装修1500) 570 437 77% 44 91-108 141-167 罗径 洋房 旭辉澜悦湾 11.11 10513 305 282 92% 28 64-106 67-111 公寓 9747 739 726 98% 73 67-99 65-96 青浦新城 洋房 新城忆华里 11.06　 14728 445 420 94% 42 110-118 165-177 公寓 旭辉玫瑰苑 11.06　 14585 623 532 83% 53 89-90 130-132 洋房产品没有表现出明显的去化优势，溢价率较低，仅有1.08-1.13 溢价水平：洋房产品市场表现 洋房产品溢价小结 洋房产品具备快速去化竞争优势，与公寓基本相当 洋房产品溢价空间有限，溢价率仅1.08-1.12倍 常规联排产品后续供应量大，主要集中在优势板块，板块价值越高需求越好 小联排产品未来供应量相对较少 整体联排别墅溢价率主力在1.56-1.68 板块名称 去化量 （套） 存量 （套） 成交面积段 （平米） 年成交均价 （元/平米） 销售周期 （月） 月均去化 套数 月浦板块 — — — — — — 罗径板块 16 192 204-232 15473 15 1.1 杨行板块 99 263 202-236 25412 23 4.3 张庙板块 — — — — — 淞南板块 31 71 171-222 29684 4 7.8 大场板块 78 145 195-227 32828 23 3.4 顾村板块 281 135 192-257 28225 23 12.2 罗店板块 284 82 225-256 27999 23 12.3 VS 常规联排别墅表现 2011.1-2012.11统计时间段 小户型联排别墅表现 顾村板块 杨行板块 上大板块 张庙 板块 凇南高境板块 罗店板块 罗泾板块 月浦板块 淞宝板块 就成交表现而言，常规面积段别墅其平均去化速度远低于小户型别墅 常规面积段别墅去化较好的区域主要凭借其具有良好的地段优势 而地段优势较差区域则已小户型别墅来领跑市场 溢价水平：联排产品 板块名称 去化量 （套） 存量 （套） 成交面积段 （平米） 年成交均价 （元/平米） 销售周期 （月） 月均去化 套数 月浦板块 233 7 104-124 20417 7 33 罗径板块 — — — — — — 杨行板块 180 104 104-156 29796 23 7.8 张庙板块 — — — — — — 淞南板块 — — — — — — 大场板块 — — — — — — 顾村板块 72 18 125-166 24237 17 4.2 罗店板块 — — — — — — 总套数：240套 产品面积段：104㎡(72%)、124㎡(24%)、145㎡（4%） 产品形态：联排，地上4层地下1层 容积率：1.0 绿化率：50% 开盘时间：2012-5-26 去化率：97% 项目卖点：小联排、完整别墅功能、高附加值 英伦风格立面、景观单薄，品质感欠缺 通过以小联排、低总价，实现快速去化和溢价提升 开盘时间 推出套数 去化套数 成交主力面积段 （平米） 成交均价 （元/平米） 销售周