星彦地产深圳益田假日广场营销的的策划提案.ppt

* * 深圳酒店市场分析 深圳酒店业发展特点 华侨城酒店经营模式 华侨城酒店未来发展空间 是否为酒店式公寓提供发展空间 目标结论 * * 深圳酒店市场 (1) 华侨城 华强北 国贸 酒店物业与商务圈及旅游圈发展相关 大梅沙 * * 深圳酒店市场 (2) 区域 酒店 星级 客房量 日租金 特色 面积 入住率 福田 圣廷苑 ★★★★★ 298 690 商务 25-32 70% 新世纪 ★★★★ 350 430 商务 22-35 65% 南山 深圳湾 ★★★★ 308 430 度假 22-30 65% 威尼斯 ★★★★★ 376 770 度假 25-30 72% 海景 ★★★ 119 310 商务 25 50% 罗湖 阳光 ★★★★★ 307 650 商务 25-35 60% 富临 ★★★★★ 541 400 商务 22-32 65% 盐田 雅兰 ★★★★ 192 430 度假 35-40 55% * * 深圳酒店市场 (3) 深圳酒店业发展以圈层划分 酒店业发展依附于旅游区域 华侨城独特的商务旅游的酒店业模式 * * 华侨城酒店市场 (4) 华侨城酒店有四家星级酒店 华侨城酒店平均入住率已达65% 酒店集团形成为定位提供市场基础 度假休闲性质商务公寓在市场上并不多见 * * 深圳酒店式公寓分析 酒店式公寓的发展空间 酒店式公寓的价格支撑 酒店式公寓的后续问题 相关的硬件配置 目标结论 * * 深圳酒店式公寓 (1) 传统意义的酒店式公寓： 起源于欧洲，在旅游区内租给游客供其临时休憩的物业； 专门管理公司统一管理，酒店的性质相当于个人住家 现代意义的酒店式公寓： 提供酒店的服务与管理，兼有居住和办公的功能； 是将住商家有机结合，作为连接酒店和私人公寓的桥梁 * * 深圳酒店式公寓 (2) 区域 项目 位置 售价 客户 物管 服务标准 租金 福田 嘉汇新城 上海宾馆 10000 贸易 庐山 ★★★ 80-90 江苏大厦 中心区 8500 证券服务 世邦魏 ★★★★ 85-90 罗湖 丹枫白露 沿河北路 11000 电子 三九 ★★★★ 45-56 名仕阁 蔡屋围 11000 商贸 梁行 ★★★★★ 75-90 地王大厦 蔡屋围 11000 办事处 建设 ★★★★★ 100 爵士大厦 和平路 12000 贸易服务 梁行 ★★★★ 75-90 中民时代 笋岗路 13000 服务中介 梁行 ★★★ 45-50 南山 好来居 南油大道 5700 投资客 ★★ 30-40 东方假日 南山 7900 电子服务 ★★★★ 50-60 * * 酒店式公寓发展 (3) 深圳是最早兴起酒店式公寓的城市 1993年，万科开发的荔景大厦首提酒店式服务公寓概念 1995年，地王大厦，云峰花园、庐山大厦相继提出 1997年，汇展阁一个月售完，最高价39000/平米创天价 1998年，大量酒店式公寓概念楼盘上市----- 2002年，丹枫白露产权式酒店公寓红遍鹏城 * * 酒店式公寓客户类型 (4) 客户类型 需求特点 海内外商务人员 要求私密性强，活动空间自由，将居住空间与办公室结合，所需的户型面积较小， 驻深圳商务人员 国内及海外不少商务人员往来深圳，会选择酒店，也可能住商住楼或酒店式公寓，方便居住和办公 投资客 深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，选择户型面积较小，总价低物业，投资客较喜欢此投资方式 小企业SOHU族 深圳小企业多，少数盈利强的小企业会购买或租用酒店式公寓，用于办公、休息及接待客户 居家自住者 带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓可用于家庭居住，总价和物业费较高影响购买 * * 酒店式公寓位置要求 (5) 位于高级写字楼附近，交通方便 位于酒店密集的繁华市区 邻近写字楼，有较完善的商业 * * 酒店式公寓需求分析 (6) 酒店式公寓分布有规律性，在城市商务圈及旅游圈，以酒店式管理为后盾，以商务商业氛围做为物业价格支撑； 价格支撑点：地段+商务氛围+交通+配套 华侨城具备较强的旅游商务氛围，酒店林立，为区域内酒店式公寓的开发提供了市场空间，而此类客户又与写字楼那部分追求异类工作空间的客房存在明显差异； 需求价值：酒店式服务+度假商务氛围，寻找差异性满足 价格预期：8500—9000元/平方米(保守估计) * * (二) 相关市场分析 市场综合定位 写字楼与公寓面积配比 价格支撑点的寻找 超高层消防问题的处理 关于超高层的思考 相关市场分析 综合策划定位 * * 超高层开发假设 市场风险 实现价格 地块价值 硬件配置 投入成本 纯住宅 ★★★★ ★★ ★★ ★★ ★★★★ 公+住 ★★★ ★★★ ★★★ ★★★ ★★★★ 写字楼 ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★★ ★