深圳八一大项目初步可行性研究报告.docVIP

“八一大厦”项目初步可行性研究报告 深圳市城市行置业顾问有限公司 二OO三年九月十五日  目　录 项目概况 区域房地产市场状况 片区简介 项目所在区域房地产情况 项目所在片区主要住宅项目简况 项目所在片区小户型楼盘对比分析 典型小户型简介 项目所在区域小户型特点小结 项目所在片区商业市场情况 项目分析 项目地块分析 项目S.W.O.T分析 项目定位 项目档次定位 项目物业定位 项目客户群定位 项目户型定位 项目商业部份定位 经济分析 项目概况 “八一大厦”位于福田区福强路与新洲三街的交汇处，原设计为一幢集办公、酒店、公寓、商场为一体的多功能综合大楼，现工程已完成正负0.0。 项目指标： 占地面积：10405平米 总建筑面积：94368方米 容积率：7.74 面积分配： 商业面积：15375平米 住宅面积：65193平米 地下面积：13800平米 区域房地产市场状况 1、片区简介 地理位置：项目位于片区属于福田中心南区，东至益田路，西至车公庙，北至滨河大道，南至红树林。而本项目正位于片区的中心，处于新洲村、沙尾、新洲南、石厦村、下沙的辐射中心，是人口密集的中心。 人口分布状况：该片区覆盖了新洲村、沙尾、石厦村、新洲南、益田村、下沙、皇岗村等人口高度密集区，以这些村为中心点，人口密度由密到疏发散后互相交集，使本片区人口的分布比较趋于平均。 交通条件：交通条件优越，多路公交线路穿行此处。 大巴：4、103、303、312、364、26、28、202、212、219、225、15等； 小巴：474、428、434、422、426、416、413、448、407等； 超市：民润（多个）、肉菜市场、佳满福、华润万方、永安南城百货、天虹、百佳等。 学校：新洲中学、新洲小学、新洲第一幼儿园、全海小学等。 2、项目所在区域房地产情况 项目所在片区由于有红树林、海景、地铁规划线、生活设施齐全和临近皇岗口岸等优势，其房地产也在逐步升温，总体销售均价一般为6800元/㎡，价格呈由北至南从低向高走的趋势，红树林一带的销售均价是这一片区内最高的，一般会在7400元-8000元/㎡左右，而新洲村内的项目销售均价在片区内偏低，一般在6000元/㎡左右。 片区的还有一个与众不同的地方就是，尽管近几年珠江三角洲一带针对港澳的房地产市场发展十分迅猛，但深圳，尤其是项目所在的片区，近几年的外销比例呈不断上升的趋势，例如位于福荣路与沙嘴路交界的金海湾花园，其外销比例高达49％，在同类物业的销售中高居榜首，港人成为目标客户群中的主要构成部分。这说明深港口岸实行24小时通关之后，深圳的物业已逐渐成为中等收入水平、居住工作区域临近口岸或在深圳生活的港人置业的焦点。 片区以其便利的交通条件、成熟的生活环境和社会环境，客户辐射面覆盖新洲村、石厦村、益田村、水围村、皇岗村、渔农村、沙嘴村、沙尾村、福田保税区、金地工业区、天安数码城、泰然工业区等。 片区内、项目周边房地产开发主要集中在几大块： 项目北侧(新洲村)：由于环境所限，项目一般规模不大，中档次房地产项目，其历年来具有一定代表性楼盘有绿景新苑、绿景新洋房(刚开盘)、星河雅居、福昌苑、锦河苑、加州地带等。 项目南侧(红树林):由于有目前深圳稀缺的红树林景观，该片区开发的房地产项目一般档次较高，其历年来具有一定代表性的楼盘有金地翠堤湾、金地海景花园、金海丽名居、绿景蓝湾半岛等。 项目西侧(福田区委)：该片区由于更为接近中心区，交通配套也更为齐全，房地产项目更为密集，各中、高档次的楼盘均有，如丽阳天下、益田花园、东方雅苑、皇庭世纪(刚开盘)、中央花园、阳光四季、新新家园等。 项目东南侧(下沙)：该片区主要房地产项目均靠近福荣路，由于同样有红树林景观，近年来开发的房地产项目均属于片区内最高的档次，如金海湾花园、金域蓝湾、碧海红树园等。 3、项目所在片区主要项目简况 项目 名称 户型及所占比例 均价与租金 （元/㎡） 购买客户群 翠堤湾 2居室：84-89㎡（占7.2%） 3居室：108-135㎡（占68.5%） 4居室：150-187㎡（占19%） 7400 多次置业者；私营业主、中高管理人员、公务员、外销 蓝湾半岛 2居室：82㎡（占20%） 3居室：104-128㎡（占52%） 4居室：146-171㎡（占28%） 7200 多次置业者；私营业主、公务员、中高管理人员、少量外销 项目 名称 户型及所占比例 均价与租金 （元/㎡） 购买客户群 金域蓝湾（1-2期） 2居室：73㎡（占21%） 3居室：91-103㎡（占35%） 4居室：153-170㎡（占35%） 8000 多次置业者；私营业主、中高管理人员、少量外销 金地 花园 1居室：50㎡ 2居室：84㎡3居室：98㎡ 1房1厅1000—1200 2房租