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2005地产敏感报告???????2005地产敏感报告:房价篇????编者按：全国的房价经过几年的强势增长，一直是多方关注的焦点，而随着一系列土地规范政策的出台，即将到来的2005年,地价也进入了一个新的敏感时期，对未来市场的走势预测，企业再也找不到“走高”、“走低”、“持平”之类的“经典答案”了，扎扎实实做好管理，才能应对各种突如其来的寒流……?????敏感报告之房价?????刘志峰(建设部副部长)：当前全国房地产市场发展是健康的?????总体看，当前全国房地产市场发展是健康的，总量基本平衡，结构有所改善，市场供销旺盛，价格基本稳定。但市场发展还很不平衡，也存在一些问题：一是一些地区房地产开发投资增幅过大，房价上涨过快；二是部分地区房地产结构性矛盾比较突出；三是住房改革亟待深化，住房市场化程度不高；四是房地产市场运行、监管和调控体系不完善，市场行为不够规范。?????杨慎(中国房地产协会会长)：房地产行业首要问题就是房价增幅过快?我国房价目前的购成比例为：地价占40%、建造成本占30%、建筑材料价格占20%、税费占10%，说明是地价在房价中起主导作用。?????由此可以看出，政府是可对房价进行合理调控的，但同时要做两方面工作：一是把土地出让制改革为土地年税制，采取税率的方式来抑制房价；二是基础设施配套目前占建房总成本的10—15%，政府可以把这方面的费用从房价中剥离出来，以折旧的方式进行计算。目前房地产行业首要问题就是房价增幅过快。房价上涨快，但我们的人均住房却严重不足。我国目前人均住房与发展中国家相比还有很大差距。?????顾云昌(中房协秘书长)：泡沫与过热是两回事?媒体一直以来的报道没有注意“过热”和“泡沫”之间的区别。房价、地价上升，投资增加，出现这样的市场特征，既可能是泡沫也可能是过热。但泡沫与过热是两回事。目前国内房地产市场总体上没泡沫，因品质提升造成房价上涨跟泡沫没有关系，但需特别留意投资需求增长超过居住购买增长的情况。?????冯仑(北京万通董事局主席)：房地产市场总体上是健康的?市场上总是存在四种声音：政府的，要求公正、稳定；经济学家的，要讲问题；消费者的，永远会抱怨价格太高，产品不好；商人的，永远看机会。四种声音此消彼长，人们要学会从中进行冷静的、全面的分析。我国房地产市场还处在总量不足的时代，只有少数城市成长到市场细分时代。房地产市场总体上是健康的。?房地产市场是阻隔的市场，也就是说，是地域性很强的市场，中、低端市场是绝对本地化的，而越是高档的产品，越具有跨地域流通的能力。未来“中线”市场，亦即中国的中部地区将有较大发展，大致在太原—郑州—武汉—长沙一线。???????蔡金水(北京房地产协会学术委员会专家)：2005年房价稳中有降?????由于建设部调整统计口径，目前实际商品房空置面积可能比公布的要多。今年的房地产需求增长较快有特定原因：一是通货膨胀的影响；二是一些单位发放房地产补贴；三是拆迁速度较快。而2005年这些因素会有所变化，因此需求将减少，房价将稳中有降。同时，房地产市场中的结构性问题目前变得日益突出。由于开发商认为经济适用房利润率不高，所以开发积极性也不高，导致普通居民所需要的住房供应不足；而商业写字楼、高档住房、别墅供应依然增长较快。因此，普通住房和经济适用房的建设步伐应加快。?????萧灼基(北京大学教授)：针对空置房、高价房的“药方”?????对于空置房比较多、空置率相对比较高的问题，关键是要搞好几个协调：一是供给与需求的总量要做到基本协调；二是结构要协调，现在是经济适用房比较少，高档的房地产项目相对过剩；三是房价与城镇居民的收入水平要协调，现在比较突出的问题是经济适用房不经济；四是住房布局与城市建设、配套设施协调。?????对于城市商品房房价过高的“顽症”，导致的因素很多，包括土地使用、税收、开发等费用的持续偏高。但最重要的原因是中国计划经济时代施行的住房分配制度导致了延续至今的住房货币补贴“缺漏”，市场经济的货币分房制其实没有通过工资制度体现出来，至少这种体现是极不完整的。解决高房价的“药方”是：工资制度改革、政策扶持、合理的金融支持、产权明确和照顾开发经济适用房。?????汲凤翔(国家统计局投资司司长)：开发不平衡存在过热现象?????中国房地产开发不平衡现象突出，东部地区发展较快，中西部地区发展则较慢，东部地区房地产开发已超出当地经济发展的水平，存在着某种程度的过热现象。从房地产开发投资占全社会投资的比重来看，去年全国房地产开发投资占各类投资的24%，但东部地区则占该地区各类投资近29%，中部为15%，西部为19%。?????这说明，东部地区固定资产投资的增长更多靠房地产开发带动，而北京、上海等地则高达四成以上。从土地和商品房价格增长情