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东拓置业的“地王”生意经 　　在去年全运会后地产业正处于井喷时期的济南,有这样一家开发商:它固守一隅,却发展极快,成立3年即成济南当地规模最大的房企;它刻意低调,从不宣传,却频频以“地王”制造者身份闯入公众视线;它高价抢“地王”,却低价卖房;它有着国资背景,却屡屡被同行指责为“行走在灰色地带”。 　　它就是济南东拓置业有限公司(以下简称“东拓置业”),济南高新控股集团旗下的全资子公司。 　　在其“高价抢地,低价卖房”的背后,究竟隐藏着怎样的玄机？在“地王”与“遏制房价过快上涨”同现的背后,还有怎样的隐秘链条？带着诸多疑问,本报记者近日奔赴济南实地调查,力图全景展现一家有着国资背景房企的“地王”生意经。 　　高价夺地的底气 　　在济南市奥体中心的东南方向、市政府新址的东侧,有一片220余亩的土地,目前正由施工队在平整土地、整治山体。挖掘机开过,尘土飞扬。 　　6个月前,正是这一片土地,引发了济南土地市场上的一场“拍卖大战”。2010年4月23日,包括济南海信置业、中铁置业集团、祥泰实业、绿城集团、济南华新置业、山东中齐房地产、济南东拓置业在内的7家开发商,对这片土地展开激烈争夺。地块从6.1亿元起拍,历时一个多小时,最终被济南东拓置业以18.16亿元收入囊中。该地块也顺理成章地成为济南东部的“新地王”,每亩地价达到820万元。 　　这片土地后来被命名为“舜奥嘉园”,成为东拓置业获得的第八个住宅开发项目,也是其拿下的第三个“地王”项目。此前,东拓置业旗下已拥有理想嘉园、龙园、涵玉翠岭、雅居园二期、丰奥嘉园、东岸嘉园、天马相城等住宅项目,总建筑面积超过250万平方米。所有项目均位于济南高新区内。 　　济南高新区是国务院批准的首批国家级高新区之一,面积125平方公里,2007年GDP首次突破百亿元大关。随着济南市启动“东拓、西进”的城市发展战略,特别是2009年全运会的举办以及济南市行政机关的东迁,更是给高新区带来了重大发展机遇。 　　济南高新控股集团副总经理、东拓置业总经理吴江燕在接受记者采访时表示,东拓置业只在高新区拿地,“我们对高新区的一草一木都很熟悉,而且对区域发展的前景也非常看好。” 　　最近几年,高新区已经逐步成为济南楼市的最热点区域。“开发商都想进入高新区,但是拿地的成本已越来越高。”济南当地的一家开发商告诉记者。 　　高新区土地价格飙升的两年,也正是东拓置业风生水起的两年。除了竞拍百轮杀退六家对手得到的舜奥嘉园项目地块,其之前拿下的东岸嘉园和丰奥嘉园地块,也都是通过激烈角逐获得的“地王”。 　　地处济南出口加工区刘公河东侧的东岸嘉园地块,其争夺过程至今依然令济南地产界人士印象深刻。在2010年2月10日进行的拍卖上,经过多轮举牌后,只剩下东拓置业和河南郑商置业两家竞争。“当时,东拓置业在举牌的时候基本不看成本测算表,而是直视竞争对手,在对手举牌后立刻加价,毫不犹豫,直到最后如愿拿下地块。”当时在现场观战的一位人士告诉记者。最终,东岸嘉园地块的成交价格为3.75亿元,溢价1.36亿元。这也是出口加工区板块的土地单价首次突破200万元/亩。 　　丰奥嘉园的拍卖过程也大致相同,总价达6.8亿元的项目让高新区的地价在2009年首次突破了400万元/亩,也被济南媒体列入了“2009年济南五大地王”之一。 　　据记者粗略统计,今年整个济南高新区在售的新开住宅项目有10余个,而被东拓置业提前销售的住宅项目就有6个。算上已经卖完的项目,东拓置业的住宅开发几乎占据了高新区的半壁江山。 　　“除了以招商引资方式进入的外地开发商,其他的开发商在高新区拿地很难与东拓置业竞争。”济南当地的一些开发商表示很无奈。他们向记者提出了如下质疑:东拓置业是济南高新区的直属企业,而高新区土地出让的收益有80%是从市级财政返回到高新区,这样的话,东拓置业高价抢地,是不是有可能会存在“左手倒右手”的嫌疑。“相当于2折拿地,自然没有人能竞争得过。”有人如此抱怨。 　　土地落袋即启动团购 　　对于“左手倒右手”的质疑,吴江燕澄清说,高新区管委会与东拓置业完全是纯粹的政府与企业的关系,绝不可能有资金共通的问题。“财政资金和企业资金完全是两个不同的条口,各自也都有严格的审计。”吴说,并且财政资金的动用需要复杂的审批程序,管委会领导也绝不会冒险违规。 　　然而,对于一个2007年才组建、注册资金2000万元的企业而言,两年时间里便拿下了近40亿元的土地,其土地款的资金来源不能不令人生疑。 　　记者从济南市国土局得到证实,在土地出让金方面,济南一直严格执行国家政策。特别是今年以来,土地出让后拿地企业必须30天之内首付50%,6个月之内全部付清。 　吴江燕透露,高新区管委会对他们更为严格,“例如今年的舜奥嘉园项目,管委会要求我们6月20日之前全部交清。” 　　至于巨额的土地