深圳龙岗G010370099地块的项目可行性的研究的报告.docVIP

龙岗G01037-0099项目可行性研究报告 （市场、经济分析） 目录 一、龙岗房地产市场分析（另附报告） 二、市场同类项目分析 三、项目地块分析 四、价格定位 五、市场定位 六、产品规划建议 七、投资分析、计息资金分析 八、经济效益分析 九、不确定因素分析 十、地块拍卖要点总结及项目风险提示 二、市场同类项目分析 龙岗中心城典型项目分析： 花半里、天健郡城、罗马公元、东方沁园 此三个项目都是处于中心城内，环境优越及户型设计偏大是它们共同的特点。 花半里： 定位独特，为龙岗中心城首个复式户型为主的板式建筑；本项目最大的可取之处就是创新意识，但如果从投入与产出的角度来看，这种模式相对于中小型项目而言，不值得推崇。 天健郡城 本项目地块囤积时间相对较长，从项目位置上来看还是比较优越，但由于本地块存在一些历史原因，所面向的客户层面置业心理也受到很大的影响。 良性分析： 位于龙岗中心城天然至高点，簇拥中心区繁华生活配套，真是离尘不离城； 具备相当规模，社区配套齐全。 抗性分析：地块是传说的“刑场”，风水不好。 东方沁园：项目位置相对较偏，虽然在规模上来说具备一定的优势，但其周边配套的不足对其制约很大，销售方面一直以来很难出现火爆局面。 罗马公元 优势 地处龙岗中心钻事地段，周边配套完善； 紧邻市政公园，双园林景观达45000平方米； 楼间距达200米，保证了小区的高品质； 130%超高实用率；超7米宽大开间客厅，彰显豪宅品质； 二梯三户设计，户户赠送入户花园和超大露台； 多车位设计（达1：1.5），全部地下停车。 抗性：户均面积大，就龙岗而言，总价偏高。入伙门槛高。 楼盘名称 天键郡城 花半里 地 址 龙岗中心区龙平西路 龙岗中心城清林中路北侧 合作单位 发展商:天键龙岗房地产开发公司 代理:德思勤；广告:蔚蓝时代； 发展商:恒祥基开发公司， 代理:全策行， 物管:戴德梁行 经济指标 占地：5.7万方，建筑面积：15.8万方； 容积率：2.5 占地：3万方,建筑面积：8.25万方 容积率：2.2 规 划 15栋高层 9F/29F/34F 户 型 二房：79M2，三房106-112M2，四房：162M2 复式：192M2 三房110M2,复式120-160M2（可分割） 总户数/车位 1158/688，车位比：1：0.6 529/390，车位比：1：0.7 商铺价格 15000元/平米 住宅价格 4500元/平米 5000元/平米 销售周期 一期2004年10月30日开盘 2004年9月认筹 销售率 70% 60% 楼盘名称 罗马公元 东方泌园 地 址 中心城龙福西路 龙岗龙平西路与平安路交汇处 合作单位 发展商：深圳宏宇投资发展公司 代理：中原地产，物管：第一太平 发展商：建设控般，代理：尊地； 广告：尚美佳 经济指标 占地：3万M2,建面:9万M2其中，住宅：5.9万方，商业： 占地101705 M2 ，建面：171170 M2 规 划 小高层11-17F 11层小高层； 户 型 豪宅三房:135-180M2 三房119-127，四房：138-151 总户数/车位 374/545，车位比：1：1.5 641/470，车位比：1：0.73 住宅价格 5400元/平米 4300元/平米 商铺价格 12000元/平米 销售周期 2004年4月公开发售 2004年9月公开发售 销售率 50% 80% 结论： 龙岗市场发展商主要由三类构成，一种是本地老牌开发商，如志联佳实业、新鸿进地产、宏宇地产，一种为市内大型开发企业，如建设控股、天健地产、星河等，还有一种为实力稍逊的小民营或转型企业，如永利泰实业、华园房地产、贵安炜实业。 龙岗房地产整体营销水平一般，风格迥异。本地开发商多委托本土代理商如好捷地产、家德地产、建华地产等进行销售，在区域市场上本土代理商显然更有优势；而几家市内大型企业则委托市内知名代理商销售，如中原地产、德思勤、尊地地产。 市场楼盘的普遍营销周期均为7、8个月以上，营销节奏松散，营销手段较为单一； 市场主要规划形态以多层、小高层为主，容积率较低（2.0以下）；其中，多层因物管费用低普遍受到追捧，如东方泌园多层的物管费才0.68元，而小高层达1.86元； 中心区市场主力户型特征表现为大户型居多，普遍在120平方米以上。高档楼盘户型面积集中为三房（120-140M2）、四房（140-190M2）（罗马公元、东方泌园、花半里）间，中档楼盘户型面积为三房（95-110M2）、四房（120-180M2）（尚景欣园、天健郡城、欧意轩花园），低档楼盘户型面积为三房（90-105）、二房（70-80）； 龙岗中心城住宅市场均价约