珠港的项目定位初探.ppt

六合区简述 六合区是江苏省会南京市的北大门，北接安徽省天长市，东邻江苏省扬州市，南临长江“黄金水道”，属长江下游“金三角”经济区； 六合区定位为“全国领先，国际一流”的重化工基地，江北最大的商贸物流基地，领先的都市型农业基地，生态良好的旅游休闲基地和居住区，南京现代化的滨江新市区; 2002年5月，经国务院批准，原六合县与原大厂区合并成立新的六合区，人口87万； 长江四桥、六合机场、江北高架等国家及省市重点工程的相继开工建设，以及长江大桥桥北收费站的外迁，六合已融入南京市的主城； 宁沪、宁通、宁连高速，江北大道、金江公路、南京长江大桥和二桥，以及建设中的宁淮高速、宁蚌高速、沿江高速在区内纵横交错; 六合区域内产业基础雄厚，特色优势明显； 六合区房地产市场简述 房地产竞争从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段，优胜劣汰成为六合区房地产市场新法则 集约化楼盘成六合区市场竞争的热点 目前龙池版块：华欧国际、龙池翠洲、珠港花园等项目 “设计时代 ”开始回归，发展商更加重视产品的开发，对楼盘的前期规划和设计更加重视 房地产已经进入品牌竞争时代 企业更注重对品牌的培养与利用。如华欧国际、龙池翠洲等都注重品牌资源的培养与利用 注重对品牌的不断强化，输出品牌核心价值，进行统一品牌之下的分品牌战略 广告意识超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念 消费市场日趋理性和个性化 近年六合区房地产的持续火热,房地产投资持续升温,消费者选择的余地加大 消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强 各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好 2008年六合区房地产市场展望 良性市场发展，刚性需求旺盛，政府导向是关键 政务区建设推动市场需求，南区消化量逐步增长 集约化、大型化楼盘仍然是市场竞争的热点 针对不同消费者的市场细分日趋明朗，以满足不同类型消费需求的消费群 华欧国际友好城 重点问题 在市场竞争形势进一步白热化的情况下，如何进一步挖掘项目地块的附加价值，稳定价格、吸引客源？ 如何根据目标消费群的理性购买需求，进一步深化项目的优点，使目标消费群产生 “物有所值 ”的感觉？ 如何继续建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围？ 如何使产品成为市场的宠儿？ 项目客户的基本描述 项目客户的基本特征 项目客户的基本特征 项目客户的喜好 项目客户定位 启 示 抓住目标消费者的心态，务求直指人心，在销售策略、广告策略投其所好，促成他们购买 根据目标消费群的特性，配合产品的特点，使广告投入针对性更强更直接 板块分析 板块分析 板块分析 项目定位建议 考虑案名 珠港.墨香府第 珠港.康桥印象 * 珠港项目 定位初探 独特的品牌形象和与众不同的品牌个性是不可取代的长期竞争优势 通过有效的推广手段，牢牢抓住消费者的理性和实惠的消费心理 项目周边市场 龙池翠洲 项目周边市场 六合楼盘特点 A 产品户型面积普遍偏大 1-1住宅产品以多层、小高层住宅为主，别墅占有小额比例 1-3中高档公寓产品多为多层，小高层逐渐增多 1-2建筑面积在80-140平米、套均总价在30-50万元 目前在售面积，110平方米以上的占到50％以上。 3/2/2、3/2/1、2/2/1户型是市场主流供应产品 项目周边市场 均价约为3600元/㎡ 老城区板块 均 价约为4100元/㎡ 均价约为3100元/㎡ 大厂板块 龙池湖板块 六合市场各板块销售价格呈梯级分布 B市场价格高、竞争同质化 a. 龙池湖板块逐步被六合市民认可。 b. 市场产品的同质化现象。 C. 目前地产营销理念不断进步。 价格 较少 较多 居中 项目及供应量 结论 家庭年收入：5-10万元之间 年龄层次：28-45岁之间 家庭结构：三口之家为主 职业背景：政府官员，工业园区中高管，教育界人士，商界精英等 置业目的：改善居住或婚房 置业情况：首次或二次置业 生活调性：事业、积极、前瞻、快捷、理性、个性、品味、家庭 生活方式：社交、购物、吃饭、游玩、运动。休闲和娱乐比较考虑经济承受能力，计划性很强，不太进行较高的娱乐和购物消费。生活和工作节奏较快，追求快捷和便利。 投资与理财：此阶段的生活观转折点在家庭有了孩子之后，对理财、置业等观念会发生变化。理财需求增大，计划性增强，敢于风险投资。 置业关注：子女教育与赡养父母成为关注重点，与学校及父母的距离成为首要考虑因素。对住房的空间要求提高，希望增加居住空间面积。既看重室内舒适度，又看重小区环境、周边配套的档次。 知识与信息获取：此群体是最喜欢学习和接受新知识的群体，喜欢阅读的报刊书籍以适合自己专业、工作、业余爱好。主要通过生活圈、网络、书刊