瑞峰置业2013年12月广西来宾百悦中央商务广场的项目营销的策略总纲.pptxVIP

百悦中央商务广场项目营销策略总纲;/来宾商业市场分析/;;项目位于来宾老城区向新城区的过渡地段，新兴北路与来华路交汇处，周边环境嘈杂，暂无商业氛围支撑； 目前50㎡以下小面积、低总价铺位基本售完，项目商铺总销售约为40%，商铺购买需求力旺盛，低价铺位走俏； 招商情况一般，除南城百货负一楼约10000㎡招商外，其余商业规模小，且较分散，很难形成气候。;项目位于滨江北路与政和路交汇处，新城区裕达住宅楼盘密集，入住率极低，口碑一般，加上此路段人流稀少，大多持观望态度； 新兴的商业中心，但缺乏必要的消费力支撑，主流仍是中低端消费，暂不足以支撑如此庞大的商业体； 缺乏主力店商家带动，3万平主体商业招租中，目前销售。招租均不理想。;项目位于新城区桂中大道，配套有大型甲级写字楼和高档酒店，与裕达购物中心相对，可能形成新城区未来的消费热点； 沃尔玛、肯德基以及中兴百货将进驻，品牌支撑力较强； 新城区地段，目前消费力不强，日间人流量较少，消费力支撑不足。;位于来宾市翠屏路（市政府旁）的翠屏水坊，是来宾市市城府合作的项目，目前已经竣工，部分商铺投入使用，主体购物中心和部分商铺招商中； 项目规划有主题美食街、购物中心、影院、酒店、水上乐园等设施，规划完善，定位高端； 项目周边消费支撑不足，且进驻商家多为低端消费，无法对项目的高端定位形成有力支撑；;项目地处新城区西南，属于城市中的冷门路段，人流量车流量少； 项目周边没有商圈和商业气氛，以家居建材专业市场作为主题卖点，主打返租和统一经营管理； 通过小铺位（40~60㎡）、低总价的特点，吸引中小投资者。;项目位于来宾老城区北部，是规划中高铁站以及新的汽运总站附近，地段本身不是消费热点，但是地段前景是项目的主要卖点之一； 规模大，商业体量大，义乌品牌和经营模式具有一定的影响力； 主力户型为40㎡左右小户型，总价低，以及中低端的品牌消费定位，适合不发达地区人群的消费习惯； 目前项目处于品牌展示阶段，开工时间较短，尚未有太多详细的产品信息释放。;来宾商业的转型较慢，老城区商业活力难以取代;来宾商??市场总结;/项目定位/;项目四至分析;项目四至分析;SWOT分析;项目价值体系提炼;项目定位突破方向;城心之上 商业地标;形象定位;一城一中心 品牌旗舰，携手启航 成熟商圈，铺王地标 高潜力、高回报、高收益;客户细分及牵引点分析;客户定位;/营销策略总纲/;营销策略总纲;营销策略总纲;/项目销售策略/;/项目营销策略执行/;7月;销售方式选择——返租3年，6%/年，一次扣减;/项目营销策略执行/;;根据9月开盘的计划，提前两个月开始密集蓄客，提前一个月认筹； 开盘方式：同时推出负一层、一层商铺各一半面积进行销售，有助于拓宽客户选择面，满足各类客户需求，形成良好口碑； 推货速度：三个月内实现全部货量70%以上的销售率;推售策略;/项目营销策略执行/;主力店带动;招商目标;/项目营销策略执行/;推广策略;来宾市媒体资源较匮乏，传统媒体到达率低下。;在高速路出口、桂中大道、柳来路、盘古大道、维林大道、来宾一桥、相思园广场等区域进行布点，力争总数量达到5-6块以上；;户外广告;/项目营销策略执行/;蓄客期;导入期营销活动——奠基典礼;导入期围挡展示;导入期围挡文案+设计要求;导入期户外展示;道旗主要起到指引效果及百悦品牌形象展示 道旗设计要求：百悦广场 +LOGO+一个城市只有一个中心+电话 尺寸：根据实际测量 时间：预计6月上画 位置：柳来路共99块道旗，为避免位置被抢占，建议尽快签约;营销执行——蓄客期;蓄客期营销活动——销售中心开放;华润万家、苏宁电器……大型品牌旗舰店签约仪式;营销执行——强销期;蓄客期营销活动——开盘活动-明星见面会;强销期营销活动—大胆创新，营销创溢价;强销期营销执行——车展嘉年华;/项目营销策略执行/;展示策略——营销中心选址;展示策略——营销中心;展示策略——模型;展示策略——楼体广告;展示策略——市区户外广告选点;展示策略——户外重点分布;展示策略——楼书;展示策略——楼书;展示策略——楼书;展示策略——海报;展示策略——DM;展示策略——报纸广告;物料制作明细+时间;/项目营销策略执行/;拓客方向及策略;第一战区——重点轰炸;各个县区市人流密集点做专场推介会； 对县区商会、行业协会、4S店等客户群体进行拜访； 短信、电台、报纸等媒体多渠道广告投放引发市场客户密集关注 来宾陆路交通兴旺，可制订特殊政策，组织商务客群购买；;补充策略——三级联动;工程节点;END