房地产专有名词与流程.docVIP

◎「專任委託」與「一般委託」 【專任委託】即委託人（屋主）不得另外再委託他人進行仲介事務的處理，也不以可由委託人自己出賣已經委託出賣的房地；如有違反，則仍視為受託者房屋公司仲介完成所託，委託人應按約定報酬給付房屋公司。 【一般委託】，就是委託人除了可以委託數個受託人進行仲介買賣事務外，也可自尋買方出售房地，不過彼此之間負有相互通知的義務，若屋主本人先找到買方，受託人不可請求給付仲介報酬。 ◎ 何謂成屋履約保證制度？ 簡單來說，就是由銀行出面當保證人並出具保證書，將所有買賣雙方的交易款項均需存放在銀行的專戶中(扣除5%(50萬元以內)的訂金可由屋主取走外)，其餘款項需等到交屋當天完成所有手續後再由買賣雙方一手交錢、一手交權狀，以保障買賣雙方買賣價金的安全。若交易過程有爭議時，則銀行依雙方協議或法院判決結果，再將價金交還給買方或賣方。 ＜目前各大仲介公司所推出的制度，因各家公司不同而有所差別，消費者可至各大仲介公司做進一步的詢問＞ ◎ 何謂鑑證？ 在不動產交易過程中，除了公正第三人做在場證明外，並對不動產產權之審查做把關以保障產權之安全。 ◎ 何謂斷頭？ 係指屋主因債務關係或是其他因素而導致無法繼續償還貸款時，可能會遭法院拍賣或遭建設公司沒收的房子，即所謂的斷頭戶。 ◎ 何謂所有權狀？ 係指所有人在法令的限制內。可支配其標的物而且具有彈性及永久性之物權。所有人在法令限制內，得自由地使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。 ◎ 何謂持分？ 當數人共同擁有某一個標的物時(建物或土地)，每一個人所持有的部分。 ◎ 何謂容積率？ 容積率係指地上層建築物總樓地板面積與該建築基地面積之百分比率，而地下室建築面積除了做為停車場及空調設備外，均需計算在內。實施容積率是為了使都市內的公共設施不致超載、以維護居住品質，而針對都市土地之利用強度、密度做某些程度的規定及限制。 ◎ 何謂建蔽率？ 係指一塊建築基地內，其建築面積與基地面積之比例。 ◎何謂建坪、實坪？ 建坪：就是所謂的建築物坪數。 實坪：使用面積扣除大公、小公的坪數 ◎何謂使用面積？ 不動產移轉是以登記為效力要件，因此買賣房屋的標的是以不動產所有權狀上的產權登記面積為準。而依照目前地政機關之規定，所有權狀面積包括以下三個部分：(主建物登記：即所謂的室內面積，包括客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等面積。(附屬建物登記：即所謂的連接主建物室內面積之附屬部分，如陽台、花台等。(公共設施登記：即所謂的建物所有住戶共同使用分攤之部分。 ◎定型化契約 依照我國消費者保護法第二條第七款的規定，定型化契約是指「企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用而單方預先擬定之契約條款。」「定型化契約」的名稱，學者的說法並不統一，除稱為「定型化契約」外，也有叫做「附合契約」、「標準契約」、「一般契約條款」、「普通契約條款」、「標準契約條款」、「契約標準格式」等。它的內涵有二個重點， 第一，這種契約條款是為了大量締約的需要，而事先擬定的契約條款。其重點並不要求使用定型化約款的人必須自己擬定條款的內容，只要使用人是基於要和大多數人訂約的目的而擬定的即可，至於條款內容是由使用人擬定或是由同業公會所制定，都不影響它的性質。這種契約的特色，是不重視相對人的個別因素，而將交易條件同一（統一）化，以利使用者大量使用，避免因個人磋商所帶來的不便。 第二，這種條款是由使用人單方擬定後，再提出與相對人訂約。其重點在於，當事人雙方並沒有逐條磋商契約內容。條款的內容是由使用人單方所決定，另一方只能就條款內容表示接受或不接受，如果一個契約條款是經過當事人雙方個別商議而簽訂，它就不是定型化契約條款。 ◎不動產說明書房仲對所銷售之房屋製作的說明書，內容包含謄本、地籍圖、使用分區證明、增值稅、周遭環境等資料之說明。 ◎何謂公告現值？ 為每一地價等級之平均地價，由各縣市政府公佈，並做為土地所有權人申報地價的依據。目前依規定公告地價每三年應調整一次，以為徵收地價稅之依據，地價公告該年，即以公告地價為公告現值。 ◎成交價格 指買賣雙方兩相願意達成交易之最終價格。 ◎委託價 屋主委託仲介公司銷售之價格。 ◎買賣不破租賃 於租賃期間，出租方將房屋出售給第三者，其租賃契約對買方（新屋主）仍屬有效，不得以契約無效為由要求承租方搬遷。 ◎OpenHouse 利用星期六或星期天密集打廣告，派人員駐守在房屋現場，等待客戶上門，這是房屋仲介業比較積極促銷房子的方式。 ◎估價 指業務人員考慮市場成交價格、大小環境、交通狀況、公共設施及該物件之其他競爭條件後所評估出的房地產價格。 ◎斡旋金 房地產交易由於金額龐大，為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司近年發展出「斡旋金」制度，就是當消費者委託仲介業者，而出價與屋主願意的價格有所差距時，為顯示買方之誠意，仲介業者