房地产法简答题.docVIP

26．简述我国房地产市场的特征。 (1)综合功能。房地产市场是房产与地产的总称。既可以用作生活资料，又可以用作生产要素，因而形成综合功能市场。 (2)多级市场。房地产交易，既包括土地使用权的出让(一级市场)以及出让后的转让、抵押、租赁(二级市场)，还包括投入使用后的房地产的买卖、抵押和房屋的租赁(三级市场)等，由此形成多层次的市场。 (3)法定形式。房地产屈于不动产，通过登记发证确认艾所有权和使川权。因此，房地产交易活动属于严格的要式法律行为。 (4)国家千顶。刘房地产市场，实行国家宏观调控，与此同时充分运用市场竞争机制，既要规范化，又要放丌搞活。 27．简述我国国有土地的范围。 我国国有土地包括： (1)城市市区的土地。《宪法》规定，城市土地属于国家所有，《土地管理法》进一步明确为城市市区的土地属于国家所有。 (2)农村和城市郊区中已经被依法没收、征收、征购为国有的土地。 (3)国家依法征收的土地。国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有土地实行征收，国家征收的土地，所有权属于国家。 (4)依法不屈于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。 (5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。 (6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 28．简述国家建设征收土地的法律特征。 它具有以下法律特征： (1)征地理由的合法性。国家建设征地是为了公共利益的需要，是合法性的征收。 (2)征地主体的唯一性。征地主体只能是国家，征地是集体土地所有权向国家土地所有权的转化，是国家与集体所有者之间发生的法律关系。 (3)征地行为的行政性。国家建设征收土地是一种具体行政行为．是通过行政行为实现土地所有权的转换。 (4)征地条件的补偿性。国家建设征收集体土地，要对集体经济组织给予经济补偿。征收耕地的，补偿费用应当包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。 29．简述建筑物区分所有权的特征。 建筑物区分所有权属于一种综合性的物权，特征如下： (1)复合性。建筑物区分所有权是山三种权利构成的，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。 (2)专有所有权的主导性。表现为：一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权(共有所有权)及成员权。二是区分所有权人专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登汜专有所有权．而共用部分持分权及成员权则不单独登记。 (3)一体性。表现在：一是构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可分离。二是在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般共有权。 (4)权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成．因而区分所有权人的身份亦具有多重性。 30．简述房屋共有的特征。 房屋共有具有以下特征： (1)主体有两个或两个以亡．单一主体不构成房屋共有。 (2)客体是同一项房产。 (3)存在对内、对外两种关系。在对内关系中，各共有人作为相对独立的权利主体，都是共有房屋的所有人，对共有房屋共同享有或按份享有权利和共同承担或按份承担义务。在对外关系中。各共有人共同作为单一的权利主体，与共有关系以外的人发生权利义务关系。 五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分。) 31．试述我国房地产法的基本原则。 房地产法的基本原则如下： (1)土地公有原则。社会主义经济是建立在公有制基础上的，公有制经济占主导地位，多种所有制经济共同发展。土地不仅是资源，而且是资产。我国境内的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于劳动群众集体所有。国家可以依法征收集体土地，一经征收即转化为全民所有。 (2)土地有偿使用原则。国家依法实行国有土地有偿使用制度。有偿使用，包括有期限使用、有用途限制的使用。农村集体经济组织经过批准，可以采用土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办企业。农民集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是．符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 (3)十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。保护土地．保护耕地，就是保护我们的生命线。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地已成为我国的基本国策之一。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护，开发土地资源．制止：怖法占用土地的行为。要坚持实行土地用途管制制度。国家对 耕地实行特殊保护制度，包括基本农㈩保护制度、占用耕地补偿制度。 (4)房地产综合开发原则。房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理