金燕达观2011年05月20日保利中山港口镇的项目的策略思考.ppt

保利中山港口镇项目 策略思考 金燕达观（广州） 2011/05/20;思考前提;·占地624.4亩 ·总建面一百五十多万方 ·中山市港口镇中心区 ·港口首个城市综合体项目-现代都市意义 ·保利地产进入中山第一响; 本案本质上属于都市综合体-基本特征 而中山并不缺少综合体项目;远洋地产将整个兴文路区域视为一个超大型的城市综合体考量。 综合体中，包括大量高端住宅项目，7万㎡写字楼、10万㎡大型综合购物中心、学校、五星级酒店、金字山公园等综合性配套产品。;汇景东方项目总占地约1600亩，建筑面积达160万㎡ ，除了住宅产品外，区内将有国际小学、幼儿园、健身广场、风情商业街、大型购物广场及星级酒店。项目计划依托中山城轨站场，形成一个开发强度高的新城市商务核心。;项目为“双子星”造型，209米的总高度是中山市最高地标建筑，项目总面积为42万平方米，其中购物中心13万平方米，希尔顿酒店9万平方米，国际金融中心12万平方米，利和国际公馆8万平方米 。;该项目规划建筑面积近150万平方米，集休闲、购物、居住、金融、商务、教育等功能于一体，定位打造珠江西岸首个世界级新型高端城市综合体，集约整合国际资源营建城市新中心。;……; 本案要占位市场 必须赋予更多的意涵 是花园中山 · 港口与国际先进都市理念的交融、碰撞 是国际视野下港口都市生活方式与品质的运动 是一个区域中心崛起的新时代 立足港口本地-以重构城市为目标-向世界看齐 我即新港口-以整座城市的力量-立足市场; 对港口而言，本案 无论从城市形象、城市进程、板块推进、生活方式的改变 都具有划时代的意义与价值！ 亦即， 本案必须超越地产，站在时代演变、城市发展、生活转变 的视角上审视其使命。 这将指导我们的策略方向。;这是一次港口未来蓝图的实践 为业主 打造一个闪耀世界的都市居住蓝本（此前未有） 为港口 打造城市的会客厅，推动港口从“镇”到“城”的剧烈转变 助推区域价值崛起，推动城市进步;概括来说，本案具备三重属性 公共属性-是城市的窗口-公共聚集地 生活属性-国际都会生活方式 投资属性-港口区位价值的提升 ;本案的目标-打造比肩世界的新都市 代言港口新都会;纽约·洛克菲勒中心(Rockefeller Center);日本·六本木(ろっぽんぎ，ROPPONGI);香港·太古城（Taikoo Shing）;理解与提炼;PART Ⅰ 城之理想——港口发展新时代——城市名片/会客厅 PART Ⅱ 城之方向——中心区域大都会——都市生活蓝本 PART Ⅲ 品牌精神——保利地产发展新里程——品牌抱负与企业责任;;港口区位天然优势-中山窗口地位 地缘、交通和土地资源极具优势，至珠三角城市均在90km范围内，‘两小时生活圈’成员之一。是中山沟通粤东、粤西及穗港澳等地重要的交通枢纽和对外辐射的重要窗口。;本案-占据港口中心 南临世纪东路，西靠港口大道，北接胜隆东路、近中江高速公路入口。 ;本案有条件，并且必须成为 港口从“镇”到“城”的核心点 依托优势资源，造港口镇政治、文化、信息、商贸中心——原点 加快港口城市化和国际化进程，成为中山中心区域之一——启点 推动港口成为“宜商、宜居、宜游”的现代化综合都市区——基点;本案的整体形象，应该站在重构城市格局上的， 启示时代进程的、城市变迁进程的。 这是我们的理解之一！;PART Ⅱ 城之方向——中心区域大都会 关键词：生活方向标示物 · 都会生活蓝本 汇聚优质资源，全天候国际品质生活港;1;珠江西岸区域中心之一;国际化的都 市生活方式;珠江西岸的璀璨都会生活;这将对整个港口镇的现有生活格局产生划时代的意义 ——意味着港口的生活、消费等迈入新的发展时代！ 此前，港口人娱乐、消费都喜欢跑到石岐去 此后，不单港口人，石岐人也会到港口来消费了！ ;于港口而言：本案代表一个“人流、物流、财流、信息流、经济流、文化流、 商业流”聚集的城市中心形成！ 于生活而言：本案开创了一种将“高端商业、生活、休闲、文化、娱乐”等资源集合于一体的“国际化都会生活方式” 这是我们的理解之二;;它将成为保利地产在中山的一个港口，透过这个港口展示保利，通过这个港口保利将在中山扬帆起航！;人群与需求;客户于地域上：港口镇本地（主力），中山石岐（重要），中山东区（外溢）;人群特征及需求;特征： →　港口镇及周边私营企业主数目庞大，且资本雄厚，收入高，购买能力强。属二次及多次置业者。 → 文化素质虽不高，但因营商原因，接触新鲜事物多且观念超前。 → 人员结构主要是本地人，多为为是为子女教育置业，希望将来子承父业、后继有人，望子成龙、望女成凤心切。;类型： → 在大型企业公司或事业单位，年收入10万以上的高层管理人士 → 在各企事业单位担任中层管理职务