2011年09月14武汉四新A3地块整体定位及物业发展建议.ppt

【测算前提】成本假定 成本项 成本值 备注 土地成本 400 万/亩 建安成本 精品酒店 4000 元/㎡ 商务公寓 1900 写字楼 2500 地上商业 2300 文化馆 3000 地下车库 2500 其他成本 前期工程费 100 基础设施费 400 管理费 建安成本3％ 不可预见 建安成本2.5％ 其它费用 50 景观绿化 50 项目地块包含文化科技馆用地，预估地价400万/亩，出让用地94.2亩，划拨60亩,地价只计出让用地。 【测算前提】销售计划假定 物业类型 建筑面积（㎡） 假定售价（元/㎡） 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 精品酒店 5000 — 0 0 0 0 0 商务公寓 140000 9000 20000 40000 40000 40000 0 写字楼 30000 — 0 0 0 0 0 地上商业 45000 25000 5000 10000 20000 10000 0 文化馆 80000 — 0 0 0 0 0 地下建筑面积 100000 3000 0 20000 30000 30000 20000 项目文化馆部分为公建设施不可销售，写字楼和精品酒店为自持资产不对外销售； 项目可售部分为商务公寓、地上商业、地下建筑（停车库）； 相关物业类型的价格主要参照市场情况，假定项目2012年商务公寓售价9000元/ m2 ，商业售价25000 元/ m2 ； 依据市场发展情况，预计价格稳步增长，初步假定价格年上涨8％； 车库全部销售，以收回成本为目的，初步定价为3000元/ m2，不考率增幅。 【财务效益分析】销售收入测算 序号 项目 合计 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 1 销售收入（万元） 303533 30500 71880 109310 85842 6000 1.1 商务公寓销售收入(万元) 144220 18000 38880 41990 45350 0 1.1.1 商务公寓销售面积(㎡) 140000 20000 40000 40000 40000 0 1.1.2 商务公寓平均售价(元/㎡) 　 9000 9720 10498 11337 12244 1.2 地上商业销售收入(万元) 129313 12500 27000 58320 31493 0 1.2.1 地上商业销售面积(㎡) 45000 5000 10000 20000 10000 0 1.2.2 地上商业平均售价(元/㎡) 　 25000 27000 29160 31493 34012 1.3 地下车库销售收入(万元) 30000 0 6000 9000 9000 6000 1.3.1 地下车库销售面积(㎡) 100000 0 20000 30000 30000 20000 1.3.2 地下车库平均售价(元/㎡) 　 3000 3000 3000 3000 3000 2 销售税金及附加 16846 1693 3989 6067 4764 333 3 销售净收入(=1-2) 286687 28807 67891 103244 81078 5667 备注：销售税金及附加按销售收入的5.55%计算 【经济测算】投资资金估算 序号 项目名称 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 合计（万元） 1 地价 37680 0 0 0 0 37680 2 前期工程费 650 800 950 900 700 4000 3 建筑安装工程费 13750 16800 21100 23800 20000 95450 3.1 精品酒店 0 0 2000 0 0 2000 3.2 商务公寓 7600 9500 9500 0 0 26600 3.3 写字楼 0 0 0 7500 0 7500 3.4 地上商业 1150 2300 4600 2300 0 10350 3.5 文化馆 0 0 0 9000 15000 24000 3.6 地下建筑面积 5000 5000 5000 5000 5000 25000 4 基础设施费 2600 3200 3800 3600 2800 16000 5 管理费 412.5 504 633 714 600 2863.5 6 景观绿化 325 400 475 450 350 2000 7 不可预见 343.75 420 527.5 595 500 2386.25 8 其他费用 325 400 475 450 350 2000 9 合计(不含地价) 18406.25 22524 27960.5 30509