2011年8月24日石家庄恒大都广告推广提案.pptVIP

《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！每月免费更新，淘宝店铺： 市场仍处于高速发展期，产品多样化发展成为趋势，高端产品受热捧， 本案应顺势而上，打造切合市场需求的品质产品。 1998-2001年，房屋商品化之路，石家庄房地产市场拉开序幕。 代表项目：联强小区、高柱小区 2002-2005年，石家庄房地产市场进入平稳发展期，市场已涌现出卓达等开发企业。 代表项目：卓达玫瑰园 萌芽期 发展期 2006-2007年，紧跟全国大势，石家庄房地产市场实现快速发展。 代表项目：联邦?东方明珠 快速发展期 2008-2010年，随着三年大变样战略的逐步实施，石家庄房地产市场进入飞跃期，08年虽有经济危机以及楼市调控的双重影响，但09年楼市全面复苏，无论从成交量还是价格水平都已达到新的历史高度。随着万达、恒大的入驻，高端产品逐渐成为市场热点。 代表项目：万达公馆、恒大华府 飞跃期 2 市场认知 1 3 4 土地市场供应趋势 零星分布，主要集中于市中心。 出让地块日渐增多，但仍集中于市中心。 一环至二环区域土地供应增多，城市外扩趋势初显。 三年大变样，城市发展提速，商业用地逐渐增多。 【全市土地供应演变图】 05’ 06’ 07’ 08’ 09’ 10’ 综合类土地 居住用地 商住类土地 商用土地 三年大变样,中心城区土地密集程度逐年提升，城中村改造进入如火如荼的阶段，城中村改造区域由中心转向环外。 市中心区域土地供应逐年减少，紧邻成熟商圈的土地少之又少，本案土地价值不言而喻。 近年全市市场无论从供应还是成交数量级都体现的异常活跃； 目前石家庄市场已进入高速发展期，整体市场已呈现白热化竞争态势，本案应差异化产品，规避市场风险。 商品住宅供求走势 数据来源：完美数据库 整体来看，10年成交延续09年火爆成交，库存消化没有完全扭转整体呈现供小于求的局面； 10年，紧跟一线城市，石家庄市场在供求方面均大幅放量，10年月均去化量在35万平方米，火爆成交延续。 06年至10年，全市商品住宅累计新增供应面积1470.96万平方米，累计成交1380.45万平方米，供求比约在1：0.7；10年年去化量在422.74万平方米。 经济危机下，成交大幅萎缩，供求比下滑明显 全市竞争格局 裕华区——省会东南宜居区 省会未来的中央居住区，有7万余亩土地开发储备，借三年大变样之力迅速崛起，目前品质项目众多，竞争激烈。 桥西区——品质大盘林立 恒大城、金正缔景城、春江花月等项目均是省会品质住宅的代表作，随着西区商业崛起，桥西住宅市场将迎来一个发展高峰。 桥东区——竞争相对较小 桥东区位于省会中间狭长地带，地形条件限制了该区域房地产市场的发展，但仍具有一些高品质楼盘。 新华区——项目较少，潜力大 目前新华区开发项目较少，在售项目以中高端楼盘为主，但作为老城区，新华区开发潜力巨大。 长安区——楼市主力区 目前长安区住宅项目集中在中山路及和平路沿线，竞争力极强，随着退二进三的进行，长安区将以来第二次发展高潮。 开发区——发展潜力渐弱 由于政府停止开发区住宅用地的出让，开发区住宅市场发展空间较小。 本案位于裕华区，周边项目较少，以品质产品差异化竞争，跳脱区域市场，占位全市。 本案 价格水平 住宅市场主要分布在市区，受高容积率影响，多数产品以高层为主占比在90%以上； 【市区产品以高层住宅为主 】 市区主力价格区间主要集中在6000-7000元/平方米； 裕华区价格领跑全市楼市。 【价格集中在6000-7000元/平米】 当前市区板块市场主要集中于东南、西南区域； 【东南、西南区域异常活跃 】 各区域主力价格区间 当前，全市价格水平主要居于6000-7000元/平方米，裕华区领跑全市楼价。 20 23 24 22 21 25 26 8 9 6 7 10 2 3 1 11 5 4 6 12 15 17 14 16 18 19 36 35 34 33 32 31 30 29 28 1环 2环 3环 20.锦融尚御 21.奥北公元 22.御景阁 23.恒大南高营 24.东古城改造 25.亲亲家园 26.天洲沁园 27.南翟营改造 28.同祥城 29.峰会公馆 30.谈固国瑞城 31.领世郡 32.国际城4期 33.万达广场 34.藏龙福地 35.西美70后院 36.恒大雅苑 1.鑫龙湾 2.丽都河畔 3.御江南 4.锦麟 5.北郡 6.国粹 7.都市怡景 8.北城国际 9.国赫红珊湾 10.万信缘溪堂 11.弘石湾 12.广厦新城 13.水木大兴 14.恒大华府 15.中天世都 16.天水丽城 17.燕西台 18.远见 19.天阳御珑湾 裕华区 桥东区 桥西区 长安区 27