资产评估重点公式.doc

第二章 资产评估的基本方法 1、市场法具体方法（直接比较法）【例题P35-43】 方法 说明 公式 （1）现行市价法 评估对象本身具有现行市场价格 （2）市价折扣法 仅存在交易条件差异 P=P’×（1-折扣率） （3）功能价值类比法 线性关系 P= P’×对象生产能力/案例生产能力 指数关系 P= P’×（对象生产能力/案例生产能力）x （4）价格指数法 仅有时间差异 P= P’ ×（1+价格变动指数）= P’ ×价格指数 （5）成新率价格调整法 仅有成新程度差异 P= P’ ×评估对象成新率/参照物成新率 （6）市场售价类比法 功能差异+时间差异+…+交易情况差异 （7）价值比率法 成本市价法 P=评估对象现行合理成本×参照物成交价/参照物现行合理成本 市盈率倍数法 企业价值评估 2、重置成本估算方法【例题P56-60】 方法 说明及公式 （1）重置核算法 购买型、自建型 （2）价格指数法 与重置核算法的区别【P58】【只能评估复原重置成本】 （3）功能价值类比法 生产能力比例法（线性关系） 规模经济效益指数法（指数关系） （4）统计分析法 步骤： ①在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别 ②在各类资产中抽样选择适当具有代表性的资产，应用以上三种方法估算其重置成本； ③依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数。 K=R’/R 3、资产贬值的估算方法（参考机电设备）【例题P62-65】 贬值 方法 说明及公式 实体性贬值 观察法 使用年限法 总使用年限=实际已使用年限+尚可年限 实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 资产利用率=累计实际利用时间/累计法定利用时间 【＞1，超负荷运转；=1，满负荷运转；＜1，开工不足】 修复费用法 包括：资产主要零部件的更换或者修复、改造、停工损失等费用支出。 功能性贬值 净超额运营成本 超额运营成本扣减所得税；现值之和 超额投资成本 功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本 经济性贬值 间接计算法 贬值率=1-（预计可被利用的生产能力/原设计生产能力）x 【x—功能价值指数，0.6-0.7】 直接计算法 贬值额=年收益损失额×（1-所得税税率）×（P/A，r，n） 第四章 资源资产评估 1、森林资源资产评估方法【例题P105-117】 方法 具体方法及适用性 公式及说明 成本法 重置成本法 【幼龄林林木资产】 （1）计算公式：En=K·∑Ci（1+P）n-i+1 【K-林分质量调整系数；C-生产成本；n-林分年龄。】 （2）注意问题：①确定合理的收益率；②不需要考虑成新率；③必须根据林分质量调整估算评估值。 （3）林分生长状态的质量调整系数：在幼龄林中一般用株数调整系数和平均树高调整系数综合确定，在中龄以上的林分用平均胸径调整系数和蓄积调整系数综合确定。 （4）株数调整系数K1： 株数保存率（r）=实有保存株数/造林设计株数； 【在幼龄林（未成林造林地幼树）的评估中，当r≥85%，K1=1；r＜85%，K1=r ；r≤40%，一般认为造林失败，必须重造，K1=0，有成林希望，K1=r 。】 （5）树高调整系数K2： K2=现时幼龄林林分平均树高/同一年度参照林分标准平均树高。 林地费用价值法 【林地改良和苗圃地】 （1）概念：该方法是以取得林地所需的费用和把林地维持到现在状态所需费用的本利之和来估算林地评估值的方法。 （2）计算公式：Bu=A（1+P）n+∑Mi（1+P）n-i+1【A-林地购置费；M-改良费；n-购置年数。】 （3）应用前提：林地在购置和投资年间的费用明确且可计量。 市场法 市场到算法 【成、过熟林木】 （1）概念：又叫剩余价值法，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余部分作为林木资产评估值的方法。 （2）计算公式：En=W-C-F 【W-销售总收入；C-经营成本；F-经营利润】 市场成交价比较法 【相同或类似的森林资源资产】 计算公式：E=G×K×Kb 【G-参照物的市场交易价格；K-林分质量调整系数；Kb-物价调整系数。】 收益法 收益净现值法 【经济林林木资产】 （1）计算公式：En=∑（Ai-Ci）/（1+p）i-n+1 【A-收入；C-成本；u-经营期；n-林分年龄。】 （2）应用前提：林木资产每年都有一定收益，同时每年也有一定的成本支出，且具有一定的经济收益期（有限收益期）。 收获现值法 【中龄林、近熟林】 计算公式：Bu=K×[Au+Da（1+p）u-a+Db（1+p）u-b]/（1+p）u-n-∑Ci/（1+p）i-n+1 【A-主伐收入；D-间