合富辉煌2013年3月桐城里香溪商业定位建议.ppt

合富辉煌（中国） 二0一三年三月;方案结构;一. 城市概况回顾;桐城位于皖中偏西南，长江北岸，大别山东麓，古为“七省通衢”，交通便捷，与合肥经济圈和皖江城市带一体化的综合交通体系正在形成。;桐城为“中国最具投资价值文化旅游名城”，素有“桐城派故里，黄梅戏之乡”的美誉，人文景观与自然风光交相辉映，旅游资源丰富。;桐城着力打造全国重要的包装印刷基地和安徽省文化旅游基地，为省会经济圈之中唯一的县级城市，足见其雄厚的工业实力。;桐城人口密度为安庆各县域中第二高的城市，在全省县级市中同样排名第二，较高的人口密度和城市化的推进将使市区人口呈现较大基数。;城西片区：城市现在和未来的城市中心，以行政、商业、文化教育、旅游、居住为主，兼有历史文化保护。 城中片区：以商贸、居住、文化娱乐为主。 城东片区：省级工业园区，充分发挥桐城民营经济蓬勃发展的城市新区，配套相应的居住和文化教育及行政办公用地。;;二. 城市商业情况;龙眠中路;商业布局;商业布局;商业布局;商业布局;商业布局;商业布局;商业布局;商业布局;商业布局;商业布局;商业布局;商业布局;商业布局;三. 在售项目商业配套;板块分布及商业配套分析： 桐城市房地产市场较为初级，项目分布零散，按商业现状及地理位置分为主城外围区域及中心城区两大部分： 在售项目分布零散，板块内数量均较少（2-3个）； 中心板块依托城区，价格偏高，易打造成区域级、城市级商业； 外围板块项目较多，但由于发展缓慢，商业级别很难提升。;;;;;;小结;;;;小结;商业物业产品当前供应量与去化量皆处于较低的水平，未来市场供应以小区配套底商为主，货量较充足。;四. 项目商业定位;;项目规划;目前城市的发展重心在东部板块，项目所在区位为西部板块，周边商业发展水平一般。;项目规划;Strength（优势）与Opportunity （机会）;Weak（劣势）与Threaten（威胁）;项目规划;社区商业： 面积一般在3000M2以下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下； 区域商业： 面积一般在3000-20000M2，以超市为主力店，???括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000-50000人； 商业中心： 面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000-150000人。;忽悠买房者？ 服务业主者？ √ 品牌支撑者？ √ 利润获取者？ √ 敷衍指标者？ 自我作品者？ 互惠共赢？ √ 其它……; 分部服从整体原则 利益最大化的原则 顾客需求导向原则;商业定位关键词;符合项目整体定位的商业发展需求;各城市中坚力量、崇尚自由的生活、通过旅游度假或释放压力或追求情调，要求高品质生活的人。;;在都市与自然之间 寻找平衡。 旅游度假、休闲娱乐， 成了闲暇时的选择;他们喜欢什么？;商业定位;定位原则;通过对城市商业及项目周边业态的梳理，我们发现目前整个桐城市商业业态及覆盖人群都属于传统日常消费型为主导，精品商业、休闲娱乐商业业态较少，与国家4A级旅游度假区的打造不相符，更不能满足桐城市以外度假类客户的消费需求。凭借本项目的自身规模及资源优势，将商业定位于桐城现代商业领袖，度假区重要商服配套。;;度假式风情街区 度假生活化 娱乐体验化 购物情景化 消费休闲化;商业定位;商业定位;*;*;*;商业成功运作，我们的另一个重点是： 招商运营，整体控制;项目规划;影院： 层高：9米以上，柱距9米以上，柱间跨度不小于24米； 面积：2000--4000平方米，4-8个厅;一至两个350-500人大厅，4-5个230-300人中型或有几个较小的VIP厅； 楼板承载：400公斤/平方米； 电压：380伏，三芯四相对电缆，照度75-150LX 其他：有小卖部;餐饮： 建筑要求：具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道； 面积：大众型餐厅80~200平方米，商务型餐厅150~10000平方米均可； 供电：供电量250 KW，主进开关整定值400A; 供水：日供水指标不小于25吨；供水压力不小于0.2Mpa，管径不小于DN50mm 结构：楼板结构承重：设计活荷载炸锅及冷库区不小于450KG/M2，其他区不小于350KG/M2； 卫生间及其污水排放：污水管线管径不小于DN150MM； 隔油池及厨房废水排放：设置隔油池，隔油池出水管接入大厦地下室污水泵房， 污水泵：泵出后接入市政管道，管径不小于150MM； 新风、排风：提供新风、排风口位置，每个风口尺寸400×600MM。;层高及柱距要求：设计净层高不低于4米，柱距不少于8米为理想设计；