方圆置业2012年7月成都保利城三定位及物业发展建议.ppt

保利城三期定位及物业发展建议 吉信行·方圆置业/2012.7 目录 contacts： 第一部分：整体定位回顾 第二部分：营销背景剖析 第三部分：三期定位策略 第四部分：物业发展建议 第五部分：营销演绎示意 3 第一部分：整体定位回顾 保利城到底是一个千亩大盘还是若干个小盘的简单加法？？ 1、竞争层面：城北大丰区域，众多中、小开发商云集，在售楼盘扎堆，市场上挥舞价格大棒的项目层出不穷，而保利城无论何时，都无法通过价格与众小盘“同流合污”，受小盘的蚕食冲击，是本项目面临的竞争问题之一。 2、产品层面：本项目拥有千亩规模，超过200万平米的体量，20万平米以上的社区大型商业配套和幼儿园、农贸市场配套等，但从目前来看，市场缺乏对保利城项目的深度认识，保利城更是缺乏与“保利198”打造的成都第一公园地产的品牌号召力和影响力，市场对产品层面的理解更多的是在200余亩的纯居产品，形成的是同质化的产品形象。 3、认知层面：市场上对保利城的知晓度不高，项目的美誉度更是不足。缺乏与保利作为成都地产界大佬的形象高度，提升项目的知名度和美誉度，将其塑造成继保利198之后，保利运营北成都的升级跨越之作，是解决市场认知的关键环节。 不论是项目销售现场，还是成交客户，甚至是业内同行，第一反应都会提及保利品牌和大盘规模优势，“保利”+千亩大盘 这两者相加到底意味着什么？ 绝对的极致化资源整合能力 保利公园198借势亚洲最大的郁金香公园，为城北整合出让整个成都都震撼的超级公园大城，与其说公园198为保利城奠定了不可复制的品牌口碑，还不如说是奠定了广大市场对保利无限可能整合能力的期待与信任。 6 项目 城北项目发展理念占位 城北项目人群档次占位 保利公园198 主题公园地产 改善物业 保利拉菲庄园 塔尖物业 保利狮子湖项目 主题音乐地产 改善物业 保利城 主题教育地产 刚需物业 保利白鹤岛项目 风情文化地产 改善物业 保利城北五星耀神州 ——保利城北项目战略布局 7 200万平米￭北成都中央￭教育（名校）人文第一城 项目整体定位回顾： 保利城—— 让三期产品站在“保利千亩大盘”巨人的肩上， 寻找本项目三期关键借力点？ 针对保利城三期， 千亩大盘的资源整合能力绝非保利地产大鳄操盘的难点， 本项目三期将在整个区域、本项目中扮演哪种角色？ 9 第二部分：营销背景剖析 区域整体环境特性认知 区域房地产市场概况 目标客群特征认知 从误读到惊艳 城北发展白皮书 区域整体环境特性认知 被误读的城北 2003到2009，城北的开发因为规划、交通、配套、定位等多方面的原因几度启动，又几度停滞。 外来商贩、客运、批发、物流的传统集中地。 楼盘少、品质低，这里的居所大多不过是外来人口睡觉的地方。 区域房地产价格远远低于其他区域，物业价值被严重低估。 多年来，城北楼市并非没有全国性的品牌开发商进入，普通开发企业在区域楼市中大多折戟沉沙，难以对城北房地产市场地位提升起到明显作用。 关于城北的种种，是一部书， 前半段—— 充斥着诸如脏乱差等关键词， 一直与大多数成都人心中的高端居住生活方式绝缘 在城北多年的定位摇摆之后，在复杂得不可想象的城市改造中，更在开发、投资、购买等市场能量蓄积数载之后，城北房地产开发正在脱掉廉租房、低品质楼盘聚集区的帽子，真正走上一条品质居住、财富聚集的道路，尽管艰难，但却坚定。 城北这部书的后半段， 从误读到惊艳 城市楼市洼地价值凸显，宜居不止于远景 成都火车东站即将启用为北站分流 成都将逐步形成东、南、西、北各有一个火车客运站,以东站和北站为主、南站和西站为辅的“两主两辅”格局。火车北站成达线和成渝线的人流量会向火车东站分流，对城北拥堵的交通也会有较大改善。 城北川陕路改造工程完成 川陕路改造工程于2010年12月底改造完成，改造范围为三环路至围城路，建设为主车道双向8车道，设计时速为60公里，辅道为机动车+非机动车道，大大提高了川陕路的通车能力。 解放北路即将改造 为了提升北门道路及其景观，政府计划对“草市街德盛路口至川陕路三环路立交”一段进行提档升级改造，全长约6230米(解放北路是其中一段)将进行全方位景观打造，不仅要对路面进行提升，还将在景观打造上花大力气，标准不低于人民南路。随着川陕路竣工，北门交通将更加顺畅，而市内也将有更加通畅的道路与之连接。 区域交通道路——城北脉络逐步畅通 成都“水游城”落户城北 已成功开发了南京“水游城”项目的上海鹏欣集团计划投资50亿元人民币在金牛区打造“成都水游城”现代城市综合体项目。包含国际五星级酒店、甲级写字楼、高档百货、精品超市、游乐中心、大型影城、精品餐饮、高