石家庄天山新公爵层产品深度剖析手册.docVIP

天山新公爵高层产品深度剖析手册 新公爵项目组 2009-10-15 目 录 第一部分 高层产品定位篇 2 一、项目推广定位 2 二、项目核心理念(上层社会圈子) 2 三、项目优（卖点）劣（缺点）势分析 5 四、产品劣势分析（周边项目竞争分析） 5 五、项目市场定位（项目人群定位、项目产品定位） 6 六、客户群心理分析 6 第二部分：产品设计篇（理论篇） 6 一、景观设计类 6 二、规划设计类 9 三、建筑单体设计类 9 四、户型设计类 9 第三部分 讲解篇 10 一、沙盘讲解大纲 10 二、高层卖点挖掘（实景看房流程与讲解） 10 三、户型讲解 13 四、投资讲解 14 第四部分 项目卖点篇 22 一、区域 22 二、地段 22 三、配套 23 四、合作单位 26 五、户型 27 六、公园（参照“公园概念”部分） 28 七、物业 28 八、科技智能化设备 29 第五部分 项目各种屏蔽口径 30 一、 建筑工程类 30 二、交房标准类（优劣势） 31 三、其它类 32 第六部分 地产风水知识 32 第一部分 高层产品定位篇 一、项目推广定位 ——石家庄房地产市场唯一的、不可复制的、高附加值的城市空中景观豪宅 二、项目核心理念(上层社会圈子) “空中别墅空中别墅发源于美国，称为“penthouse”即“空中阁楼”，原指位于城市中心地带，高层顶端的豪宅。一般指建在高层楼顶端具有别墅形态的跃式住宅。这种空中别墅发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是一种把繁华都市生活推向极致的建筑类型。它要求产品符合别墅的基本要求，即全景观，目前这类产品主要存在于成立的高档公寓顶层，在别墅区中还比较少。纽约曼哈顿帝国大厦空中花园别墅，把“空中花园”和“别墅洋房”的概念发挥到淋漓尽致，其居住的舒适性更超越了传统别墅。空中花园别墅让花园和别墅长出了翅膀，飞到了空中，土壤与植物也一同脱离了大地的约束成为空中的风景线，成为空中花园别墅主人的独享美景。同时共有的，是开阔的视野，充沛的阳光、流畅的通风，闲适的远眺、满目的花草，以及普通别墅无法给与的优雅的生活味道。每个亮点都让人激动不已，每处心思都令人感受到人的执著完美。 （二）规划风水设计（中国传统居住形态“对称、协调、均衡、严整”的理性之美，“万物负阴而抱阳，冲气以为和”） （三）天山品牌实力与项目高端定位（品牌实力做为附回值被客户普认可，一线高端市场定位也被关注） （四）获取奖项：（新公爵获几个大奖说明我们的技术含量，进而证实项目本身就是为石家庄打造的标杆社区） （五）建筑单体和户型设计（外立面色调体现新公爵独特而又高贵的英伦古典主义贵族宫廷文化内涵；花园别墅错落有致、户户各具特色，户型赠送使用面积、入户花园、双入户设计以及空间共享也是户型设计的精髓体现。高 （六）区域发展及配套（大的区域：新华区----城市向北发展的未来趋势----本案位置绝对是城市核心）、（小的区域：中华北大街----第二条景观大道----直通正定国际机场）（周边配套：硬配套----教育、医疗、银行、商业、餐饮、娱乐、超市、休闲；软配套----区域不乏人气，是石家庄最具居住氛围的区域） （七）合作单位：建筑设计单位：澳大利亚墨尔本柏涛设计有限公司 景观设计单位：香港贝尔高林 物业管理单位：天山物业管理有限公司 建筑施工单位：河北天山实业集团建筑工程有限公司 奥克兰小镇、缔景城、盛世天骄、北郡、KOMA国际 和平路沿线 中景盛世长安、紫晶天域、阿尔卡迪亚、花香维也纳、盛世长安、名门花都、冠城、中基礼域、和平时光 东南板块 路劲蓝郡、国大全城、公园首府、世奥湾、西美第五大道、金域蓝湾 有利因素：石家庄市场上目前还没有与新公爵高层同质的产品。 不利因素：价格高，可群不稳定。 五、项目市场定位（项目人群定位、项目产品定位） 人群定位：省会的绝对高端人群，有稳定的高收入并追求高品质生活的高品质人士。 产品定位：根据市场情况及客户需求进行产品定位。 1、打造市场的差异化产品。产品差异化、户型差异化、客群差异化。 2、打造具有市场唯一性的产品。 3、在满足客户需求的同时，继续走高端产品路线，打造纯粹大宅，延续新公爵城市花园别墅的概念。 4、秉承天山一贯追求高品质住宅的建筑理念。市场唯一的、不可复制的、纯粹高层豪宅。 定位原则： 产品针对石家庄市高端客户群体的消费习惯，并且在石市房地产高端市场存在空白，高端消费人群的消费心理尚未成熟，因此我们要满足该部分客户的消费需求，并且引导其消费取向。所以我们的产品重点打造的应该是石家庄房地产市场不曾有过的国际化趋势产品。倡导一种国际化生活品质，我们带给石家庄高端消费人群的是他