酒店式寓产品分析及杭州产品分析.docVIP

酒店式公寓产品分析及杭州产品分析 一、概念的分类及产品分析 1、酒店式公寓的特征 酒店式服务公寓不同于普通高档公寓，它必须是提供酒店式管理服务的公寓。在成熟的市场中，酒店式服务公寓基本只租不卖，而且酒店式服务公寓市场出租价格为几乎是同类普通高档公寓的两倍。在北京和上海，海外公司高层管理人员成为酒店式公寓的主要需求群体，此外一些小型公司也将其作为商住使用。 由于酒店式服务公寓有传统酒店的硬件配置，并有着相当水准的上门服务，且能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务，获得了高端商务客人的青睐。 2、酒店式公寓的优势分析 酒店式服务公寓之所以有较高的租价，是与其自身优势分不开的。酒店式服务公寓兼具传统酒店和公寓的长处。它们大多位于成熟商务中心，外企和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。 3、酒店式服务公寓需要具备的条件 酒店式公寓项目能否成功，还要看以下六个方面：一看位置，是否具备可持续发展潜力；二看品质，建筑设计、内部装修等是否符合客户需求；三看管理，要有品牌效益；四看完整计划。每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；五看推广。持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；六看区域整体经济的发展态势。 前几项条件在目前大多数酒店式公寓项目中都有体现。但让一个有基础的项目发挥其最大的价值，关键在于其后期的物业管理水平，在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点。 4、当前酒店式公寓的主要分类与各自特点 当前酒店式公寓形式主要分为：酒店式公寓、酒店式服务公寓、公寓式酒店，三者之间是根据客源细分市场特征及要求（按租赁时间和目的分）而分的，三者之间的经营管理模式的是不同的，正是由于不同的租赁市场决定了产品的差异性。 1）中长期租赁市场 特征：因工作需要或临时过度须在杭州居住三个月以上的商务人士，以驻杭国内外企业的中高级管理层为主，其中可分为三个月至半年的客户，半年至一年的客户，一年以上的客户。 要求：房间具有居家功能、以两室或二室一厅（建面100平方米左右）为主。有相应的配套设施，如会所、健身房等，能提供定期的室内清扫等便捷服务。 2）中短期客源市场 特征：来杭从事商业、贸易，会议和展览会、为企业提供短期技术服务、参加培训、学习的职员、休闲、度假、购物等中短期旅游者，一般是指居住时间在一周以上、三个月以内的商务、休闲度假客户。 要求：房间具有居家氛围，有简易的厨房，以一室一厅或大一室户（建面在60平方米左右）为主；具有相应的配套设施设备，如商务中心、餐饮、会议室、会所等；能提供24小时登记和结算、房间清扫等旅游星级酒店服务。 3）短期客源市场 特征：来杭从事商业、贸易，会议和展览会、科学论坛、旅游观光团队、自助旅游的短期旅游者，主要是指一天（含一天）以上，五天以内的商务、旅游观光、休闲度假旅游者。 要求：客房要求酒店客房最小套内使用面积15平方米到套内使用面积35平方米的五星级酒店客房不等。该群体需要的服务也就是我们都较为熟悉的各类旅游星级酒店所提供的配套设施、设备和服务内容。 按照以上三种分类方式，我们对中长期和中短期客源市场对住宿产品的要求能非常明确地加以区分。 产品类型对应市场客房面积竞争市场管理要求 酒店式公寓中长期租赁市场、以一年以上的租户为主， （很多是自住型客户）75-100/平米 （建筑面积）高级住宅、 服务式公寓单纯的物业管理公司管理 酒店服务式 公寓中长期租赁市场、以三个月以上、半年以内的客户为主 55-75/平米 （建筑面积）高级住宅、公寓式酒店、传统旅游星级酒店套房具有酒店经营能力的物业管理公司或酒店管理公司 公寓式酒店中短期市场，以一周以上客户、三个月以内的客户为主。也包括短期客源市场中追求居家环境的商务和休闲度假客人，以及家庭自助游客源。 35-55平方米、以45平方米为主（建筑面积） 传统旅游星级酒店、经济型酒店， 必须具备酒店经营管理能力 二、三者之间相互竞争性比较分析 1）酒店式公寓和酒店式服务式公寓比较 以客源租赁市场的时间长短来比较，我们对酒店式公寓和酒店式服务式公寓的区分非常明确，即产品定位基本一样，但客源市场不同，所以后期的经营管理模式和提供服务的种类也就不同。酒店式公寓一般都是针对一年以上起租的客户，要求较高档次的物业管理公司进行管理即可，实际上许多酒店式公寓也是自住型产品。酒店式服务式公寓针对的是三个月以上和一年以内的客户群体，因此